Fondo de reserva de la comunidad: cuánto hay, para qué sirve y qué cubre en una obra de fachada

Qué dice la ley

El artículo 9.1.f) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cada propietario está obligado a contribuir a un fondo de reserva que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario aprobado. La reforma de 2022 amplió los fines a los que puede destinarse ese fondo: ya no es solo para reparaciones urgentes, sino también para obras de accesibilidad, eficiencia energética y rehabilitación del edificio.

Eso significa que, legalmente, la comunidad puede usar el fondo de reserva para financiar parte de una obra de SATE sin necesidad de aprobar una derrama adicional, siempre que la junta lo autorice.

La realidad práctica

En un edificio medio de 20 viviendas con un presupuesto ordinario de 40.000 €/año, el fondo mínimo legal es de 4.000 €. Frente a una obra de fachada que puede costar entre 80.000 € y 200.000 €, la aportación del fondo es testimonial.

Pero tiene una función estratégica muy clara:

• Financiar el estudio técnico previo. Un certificado energético del edificio, un informe de patologías o una medición termográfica cuestan entre 500 € y 2.500 €. El fondo de reserva cubre eso sin necesidad de pedir dinero extra a nadie.
• Financiar los honorarios del proyecto. Si la obra requiere proyecto técnico (la mayoría de fachadas de bloque lo requieren), los honorarios de arquitecto y aparejador se pueden adelantar con el fondo mientras se aprueba la derrama.
• Cubrir la señal de inicio. Muchas empresas piden un 10–20 % de anticipo al firmar el contrato. El fondo puede cubrir esa señal sin esperar a que todos los vecinos paguen la derrama.
• Acumular antes de decidir. Si la comunidad sabe que va a necesitar una obra en 2–3 años, puede subir la cuota del fondo por encima del 10 % mínimo para ir acumulando, y llegar a la junta con parte del dinero ya recaudado.

Cómo aumentar el fondo antes de la obra

La junta puede acordar dotar el fondo por encima del 10 % mínimo. Ejemplo: si el presupuesto ordinario es de 40.000 €/año y la comunidad decide destinar un 25 % al fondo (10.000 €/año), en tres años tendrá 30.000 € acumulados. No cubre una obra completa, pero reduce la derrama que cada vecino tiene que pagar de golpe.

Es una estrategia especialmente útil cuando la comunidad sabe que el Informe de Evaluación del Edificio va a salir desfavorable y la obra es cuestión de tiempo. Empezar a acumular antes baja la tensión de la derrama.

Relación con la derrama y la financiación

El fondo de reserva, la derrama y la financiación bancaria son tres fuentes que se combinan:

• Fondo de reserva: dinero ya disponible, sin intereses, pero limitado.
• Derrama: aportación extraordinaria de cada propietario. Es la vía principal. Se puede fraccionar en varios pagos.
• Préstamo a la comunidad: permite pagar la obra sin esperar a recaudar toda la derrama. Los propietarios devuelven la cuota mensual del préstamo en lugar de un pago único.

En el dosier que preparamos para la junta, calculamos las tres vías y presentamos al menos dos escenarios: derrama fraccionada sin financiación, y derrama reducida con préstamo. El fondo de reserva se descuenta en ambos.