Derrama para rehabilitar la fachada de una comunidad de propietarios

Qué es una derrama y cuándo es necesaria

Una derrama es una cuota extraordinaria, aparte de la cuota mensual de la comunidad, destinada a pagar una obra o gasto no previsto en el presupuesto ordinario. Rehabilitar la fachada de un edificio es el caso más habitual de derrama importante en una comunidad.

Es necesaria cuando el fondo de reserva de la comunidad no cubre el coste de la obra. Y en una fachada rara vez lo cubre: el fondo mínimo legal es del 10 % del último presupuesto ordinario, una cantidad que no suele acercarse al coste de un SATE.

Cómo se calcula la derrama por vivienda

Se reparte según el coeficiente de participación de cada vivienda, que aparece en la escritura de división horizontal y en los estatutos. No se reparte a partes iguales salvo que los estatutos lo digan expresamente.

Ejemplo orientativo:

En el dosier que preparamos para la junta incluimos siempre dos cifras: la derrama con ayuda y la derrama sin ayuda. Así la comunidad puede tomar la decisión con los dos escenarios encima de la mesa.

Qué mayoría necesita la junta

Para una derrama destinada a obras de conservación o rehabilitación energética, la Ley de Propiedad Horizontal establece mayorías específicas que no siempre exigen unanimidad. En muchos casos basta con la mayoría simple de los asistentes.

La mayoría exacta depende del tipo de obra y de si hay obligación legal de actuar (por ejemplo, por un informe IEE desfavorable). Es un punto que debe confirmar el administrador o el abogado de la comunidad, no el instalador.

Se puede pagar a plazos

La junta puede acordar fraccionar el pago de la derrama en varios meses o trimestres. Es lo habitual en obras de fachada. El acuerdo de junta debe reflejar el número de plazos, las fechas y el importe de cada uno.

Algunos puntos que conviene dejar claros en la junta:

• Propietarios morosos: la comunidad puede exigir el pago, incluso judicialmente, y el propietario moroso pierde el derecho de voto según el art. 15.2 de la LPH.
• Venta de la vivienda: la derrama aprobada antes de la venta corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario en la escritura. El certificado de deuda de la comunidad debe reflejar las derramas pendientes.
• Locales comerciales: contribuyen según su coeficiente, salvo que los estatutos los eximan de determinados gastos.

Derrama y subvención: cómo se combinan

La subvención no se conoce con certeza en el momento de aprobar la obra. Por eso recomendamos aprobar la derrama por el total y, si la subvención se concede después, rebajar los plazos pendientes o devolver la parte proporcional.

Así la comunidad no se queda sin poder empezar la obra por depender de un dinero que todavía no ha llegado. Es la forma más segura de planificarlo, y la que aconsejamos en el dosier que preparamos para la junta.

Lo que preparamos para la junta

El estudio de fachada incluye la medición, la propuesta técnica y el presupuesto cerrado. A partir de ahí calculamos la derrama por vivienda con y sin ayuda, y lo presentamos en un dosier listo para adjuntar a la convocatoria.

Es exactamente lo que necesita el administrador para llevar el tema a junta con los números hechos. Y el estudio no tiene coste.