Qué hacer cuando un vecino no paga la derrama de la fachada

Lo primero: la derrama obliga a todos

Un acuerdo de junta válidamente adoptado obliga a todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra y los que no asistieron a la junta. La derrama aprobada es una deuda exigible desde la fecha que fije el acuerdo.

El propietario disconforme puede impugnar el acuerdo en un plazo de tres meses (un año si lo considera contrario a la ley o los estatutos), pero mientras no haya una resolución judicial que suspenda el acuerdo, la derrama es exigible.

Pasos para reclamar la deuda

1. Requerimiento por escrito. El administrador envía un burofax al propietario moroso requiriéndole el pago, indicando la cantidad adeudada, el concepto (acuerdo de junta, fecha) y un plazo para pagar. Es un paso previo recomendable, no obligatorio.
2. Certificación de la deuda. El secretario-administrador certifica el acuerdo de junta y la deuda pendiente. Este certificado es el documento que inicia el procedimiento judicial.
3. Procedimiento monitorio. Es la vía más habitual. No requiere abogado ni procurador para deudas de hasta determinada cuantía. Se presenta la certificación de la deuda y el acta de junta ante el juzgado, y se requiere de pago al deudor. Si no paga ni se opone en plazo, se despacha ejecución.
4. Si se opone: el procedimiento se convierte en juicio ordinario o verbal según la cuantía, y ahí sí conviene abogado.

Lo que la comunidad puede hacer mientras tanto

• Privar del derecho de voto: la Ley de Propiedad Horizontal permite que los propietarios morosos no puedan votar en las juntas, aunque sí asistir.
• Repercutir los gastos: los gastos judiciales, los intereses de demora y el recargo que fijen los estatutos o el acuerdo de junta son a cargo del moroso.
• Ejecutar la obra igualmente: la morosidad de uno o varios propietarios no paraliza la obra. La comunidad puede financiar la parte impagada con fondos propios, con una línea de financiación o repartiendo transitoriamente entre los demás (con derecho a reclamar al moroso).

Lo que la comunidad NO puede hacer

• Cortarle servicios comunes (agua, luz de escalera, ascensor) como medida de presión: es ilegal.
• Publicar su nombre en el tablón como moroso sin cumplir los requisitos legales de la LPH.
• Excluirle de la mejora: la fachada es elemento común y se repara entera. No se puede dejar un trozo sin aislar porque el propietario de ese piso no pague.

Cómo prevenir la morosidad antes de la junta

La experiencia dice que la morosidad en derramas grandes se previene mejor que se cura:

• Presentar la derrama con opciones de pago: en 12, 24 o 36 cuotas. Lo que paraliza a un propietario casi nunca es la cantidad total, sino la falta de opciones de fraccionamiento.
• Incluir la opción de financiación a nombre de la comunidad, que convierte la derrama en una cuota mensual asumible.
• Explicar la deducción fiscal: la deducción del IRPF por rehabilitación energética reduce el coste real para el propietario. Muchos no la conocen y cambian de opinión cuando la ven.
• Informar del coste de no hacer nada: un edificio con fachada deteriorada pierde valor, consume más energía y puede recibir un requerimiento municipal. Aplazar no sale gratis.

Un dato que conviene recordar

En caso de venta de la vivienda, el nuevo propietario responde de las deudas con la comunidad correspondientes a la anualidad en curso y a las tres anteriores. Es decir: el moroso que vende no se libra sin más, y el comprador que no consulta la certificación de deuda puede heredar el problema.