Embargo del piso por no pagar la derrama: ¿puede pasar?

Qué dice la ley

El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad reclamar judicialmente las cuotas impagadas mediante un procedimiento monitorio. Si el propietario no paga ni se opone en plazo, el juzgado dicta auto de ejecución. Y si tampoco paga tras el requerimiento judicial, se puede solicitar el embargo de bienes, incluido el propio piso.

Es decir: la comunidad no embarga directamente — lo hace un juzgado, tras un proceso reglado con todas las garantías para el deudor.

El proceso paso a paso

• 1. Acuerdo de junta: la comunidad aprueba la derrama con la mayoría necesaria. Desde ese momento es exigible a todos los propietarios, hayan votado a favor o no.
• 2. Requerimiento extrajudicial: el administrador notifica al moroso el importe, el plazo y la consecuencia de no pagar. No es obligatorio pero es recomendable y abarata el posterior procedimiento.
• 3. Certificado de deuda: el secretario de la comunidad (normalmente el administrador) emite un certificado con el acuerdo de junta y el importe adeudado, con el visto bueno del presidente.
• 4. Procedimiento monitorio: la comunidad presenta la demanda en el juzgado con el certificado. El juzgado requiere al deudor. Si no paga ni se opone en 20 días hábiles, se pasa a ejecución.
• 5. Ejecución y embargo: si el deudor sigue sin pagar, el juzgado embarga bienes. El orden es: dinero en cuentas, sueldos y pensiones, bienes muebles, y finalmente bienes inmuebles (el piso).

El piso es el último recurso, pero llegar ahí es cuestión de tiempo y constancia, no de probabilidad.

¿Es habitual llegar al embargo del piso?

No. La mayoría de los casos se resuelven antes: el simple requerimiento judicial suele mover al moroso a negociar. Pero en comunidades con morosos persistentes y derramas altas (una rehabilitación de fachada puede suponer 5.000–15.000 € por piso), el proceso llega a veces hasta el embargo.

Lo importante es que la comunidad no se quede sin actuar. Dejar correr la deuda solo la agranda y debilita la posición de la comunidad.

Costes del procedimiento

El procedimiento monitorio para deudas de comunidad tiene ventajas procesales:

• No requiere abogado ni procurador para deudas inferiores a 2.000 €.
• Por encima de esa cifra, sí se necesitan. Honorarios habituales: 300–800 € de abogado + 150–300 € de procurador [VERIFICAR].
• Las costas procesales las paga el condenado (el moroso) si la comunidad gana.

Qué puede hacer la comunidad para prevenirlo

• Aprobar la derrama con un plan de pagos: fraccionar en 6–12 meses reduce la morosidad drásticamente.
• Informar del coste por piso antes de la junta: la transparencia previene impagos más que la amenaza.
• Actuar rápido: reclamar en los primeros 3 meses de impago. Cuanto más se espera, más difícil cobra.
• Buscar financiación para la comunidad: un préstamo ICO al 2–3 % permite que todos paguen una cuota mensual asumible en vez de un desembolso único.

Y si el moroso vende el piso

El comprador responde de las deudas del año en curso y de los tres años anteriores (art. 9.1.e LPH). El notario exige un certificado de deuda de la comunidad en la compraventa, así que la deuda no desaparece con la venta — se transfiere parcialmente al nuevo propietario o se retiene del precio.