Vecinos morosos durante una derrama de rehabilitación de fachada

El moroso no puede bloquear la obra

La Ley de Propiedad Horizontal (art. 15.2) establece que los propietarios que no estén al corriente de pago pueden ser privados del derecho de voto. Eso significa que un moroso no puede votar en contra de la aprobación de la obra ni de la derrama. Su cuota no cuenta para el cómputo de mayorías.

Esto es importante porque en algunas comunidades uno o dos morosos con cuotas altas pueden alterar las mayorías si se les permite votar. La ley lo previene.

Qué puede hacer la comunidad

• Reclamación extrajudicial: el administrador envía un burofax requiriendo el pago de la deuda con un plazo. Es el primer paso y es obligatorio antes de ir al juzgado.
• Proceso monitorio: si el moroso no paga, la comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio (art. 21 LPH) sin necesidad de abogado ni procurador para deudas de hasta 2.000 €. Para importes superiores, sí se necesitan. El procedimiento es rápido y el juzgado puede embargar bienes del moroso.
• Intereses de demora: la comunidad puede aplicar intereses legales de demora sobre la deuda vencida. El tipo se fija en la Ley de Presupuestos Generales.
• Afección real del piso: el art. 9.1.e) LPH establece que la vivienda queda afecta al pago de las cuotas del año en curso y de los tres años naturales anteriores. Si el moroso vende, el comprador responde de esa deuda.

Qué no puede hacer la comunidad

• Excluir al moroso de la obra: la fachada es elemento común. No se puede aislar solo las plantas de los vecinos que pagan.
• Cortar servicios comunes: no se puede privar al moroso de ascensor, calefacción central ni otros servicios comunes como medida de presión.
• Publicar el nombre del moroso: la protección de datos lo impide salvo en el contexto de la junta (convocatoria, acta). No se pueden colgar listados de morosos en el portal.

Cómo planificar la derrama cuando hay morosos

El administrador de fincas debe prever la morosidad al planificar la derrama:

• Calcular la derrama incluyendo el 100 % de las cuotas, incluso las de los morosos.
• Disponer de un fondo de reserva para cubrir temporalmente la parte impagada.
• Iniciar la reclamación desde la primera cuota impagada, sin esperar a que se acumule la deuda.
• Si hay financiación bancaria de la derrama, el moroso puede adherirse al préstamo como el resto, pero si no paga las cuotas del préstamo, es el banco quien reclama (no la comunidad).

La morosidad no es motivo para no rehabilitar

Un error frecuente es posponer la rehabilitación de la fachada porque "hay morosos". La morosidad se gestiona con los mecanismos legales disponibles, que son eficaces. Y la demora en rehabilitar suele empeorar el problema: la fachada se deteriora más, el presupuesto sube y las ayudas pueden agotarse.

El administrador debe transmitir a la junta que la morosidad es un problema de cobro, no un impedimento técnico ni legal para la obra.