Qué hacer cuando un vecino no paga la derrama de rehabilitación de fachada

En toda comunidad hay algún propietario que no paga o que retrasa el pago de la derrama. Es una situación incómoda pero que tiene un cauce legal claro. Lo importante es que la comunidad sepa que un moroso no puede bloquear la obra: la derrama aprobada en junta es obligatoria para todos, y la ley da herramientas para cobrarla.

Paso 1: certificar la deuda

El administrador de fincas emite un certificado de deuda firmado por el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente. Este certificado es el documento base para la reclamación judicial. Debe incluir el importe adeudado, los plazos vencidos y no pagados, y la fecha del acuerdo de junta que aprobó la derrama.

Paso 2: requerimiento previo

Antes de ir al juzgado, la comunidad envía un requerimiento de pago por burofax al propietario moroso, dándole un plazo razonable (15-30 días) para pagar o proponer un plan de pago. El burofax tiene valor probatorio: demuestra que se intentó cobrar amistosamente antes de demandar.

Paso 3: procedimiento monitorio (art. 21 LPH)

Si el propietario no paga tras el requerimiento, la comunidad acude al juzgado de primera instancia con:

• Certificado de deuda del administrador.
• Acuerdo de junta que aprobó la derrama.
• Notificación del acuerdo al propietario.
• Requerimiento de pago (burofax).

El procedimiento monitorio es rápido y económico:

• Hasta 2.000 €: no necesita abogado ni procurador. La comunidad presenta la demanda directamente.
• Más de 2.000 €: necesita abogado y procurador, pero los costes son recuperables si se gana.
• El juez requiere al moroso que pague en 20 días hábiles. Si no paga ni se opone, se dicta auto de ejecución (embargo).

Consecuencias para el moroso

• Pierde el derecho de voto en la junta de propietarios mientras esté en mora (art. 15.2 LPH), aunque se le computa a efectos de quórum.
• Intereses de demora: el tipo legal vigente, que puede incrementarse si los estatutos lo prevén.
• Costas judiciales: si pierde el monitorio, paga las costas del procedimiento.
• Embargo: si no paga tras el auto de ejecución, se puede embargar la vivienda o la cuenta bancaria.
• Afección real: la deuda con la comunidad se transmite al comprador de la vivienda (art. 9.1.e LPH). El comprador responde del año en curso y los tres anteriores. Por eso el notario exige el certificado de deuda al vender.

El moroso no paraliza la obra

La derrama aprobada en junta es ejecutiva. La comunidad puede firmar el contrato de obra, pedir las ayudas y empezar aunque uno o varios propietarios no hayan pagado. La comunidad asume temporalmente la parte impagada y la recupera por vía judicial. Es importante que el dosier de la junta explique esto para que los vecinos cumplidores no tengan miedo de aprobar la obra.

Prevención: lo que puede hacer la comunidad

• Fraccionar la derrama: cuotas mensuales pequeñas reducen el impago. Una derrama de 6.000 € pagadera en un solo plazo genera más morosos que 250 €/mes durante 24 meses.
• Financiación bancaria comunitaria: un préstamo a nombre de la comunidad que cada propietario paga en su cuota mensual. El banco cobra y la comunidad no persigue morosos.
• Comunicar con datos: en la reunión informativa, mostrar la cuota mensual por vivienda, las ayudas y las deducciones. Cuando el número es pequeño, la resistencia al pago baja.

Lo que hacemos nosotros

En el dosier que preparamos para la junta incluimos el desglose por vivienda, las opciones de fraccionamiento y la estimación de ayudas, para que el importe que cada vecino ve sea el más bajo posible. No gestionamos el cobro de morosos —eso es competencia del administrador—, pero sí facilitamos que la aprobación de la obra sea lo más fácil posible para la comunidad.