¿Quién paga la derrama de fachada si vendo el piso?

## El principio general: paga quien era propietario cuando se aprobó La Ley de Propiedad Horizontal establece que las obligaciones de contribuir a los gastos comunes corresponden al propietario en el momento en que la obligación nace — es decir, cuando la junta aprueba el acuerdo que genera el gasto. Si la derrama de rehabilitación de fachada se aprobó en junta antes de que se firmara la escritura de compraventa, la deuda es del vendedor. Pero esto no significa que el comprador pueda desentenderse. ## La afección real: el piso responde de la deuda El artículo 9.1.e) de la LPH dice que el adquirente de una vivienda «responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores». En la práctica, esto significa que si el vendedor debe 6.000 € de derrama y no los paga, la comunidad puede reclamarle al comprador — que tendrá que pagar y luego repetir contra el vendedor. La vivienda actúa como garantía de la deuda. ## El certificado del administrador: lo que hay que mirar Antes de firmar la escritura de compraventa, el notario exige un certificado del administrador de la comunidad en el que conste si el vendedor está al corriente de pago. Este certificado debe incluir: Las cuotas ordinarias pendientes, las derramas extraordinarias aprobadas (tanto las vencidas como las futuras), y si existe algún acuerdo de junta que genere obligaciones pendientes de ejecutar (como una rehabilitación aprobada pero no iniciada). Si el certificado dice que hay una derrama aprobada de 50.000 € para la fachada y al vendedor le corresponden 3.000 € de los que ha pagado 1.000 €, quedan 2.000 € pendientes. El comprador debe saberlo antes de firmar y descontar ese importe del precio, o exigir que el vendedor pague antes de la escritura. ## Qué puede pactar el comprador con el vendedor Las partes pueden pactar en la escritura de compraventa quién asume las derramas pendientes. Lo más habitual es: Que el vendedor pague toda la derrama antes de firmar y presente el certificado limpio. Que se descuente del precio de venta el importe pendiente, y el comprador asuma el pago. O que se retenga una cantidad del precio en depósito hasta que el vendedor acredite el pago. El pacto entre comprador y vendedor no obliga a la comunidad: si el vendedor no paga, la comunidad puede reclamar al comprador (por la afección real), y este tendrá que perseguir al vendedor. ## Derramas aprobadas después de la venta Si la junta aprueba la rehabilitación de la fachada después de que el comprador haya firmado la escritura, la derrama corresponde íntegramente al nuevo propietario. El vendedor no tiene ninguna obligación, aunque el edificio llevara años necesitando la obra. Esto genera una situación injusta percibida: un propietario compra un piso en un edificio con la fachada deteriorada, al poco tiempo la comunidad aprueba una derrama importante, y el comprador siente que debería haberlo sabido. De ahí la importancia de pedir, antes de comprar, no solo el certificado de deudas, sino también las actas de las últimas juntas para ver si hay propuestas de obra pendientes. ## Recomendaciones prácticas para la comunidad La comunidad también debe protegerse. Cuando se aprueba una derrama de rehabilitación de fachada y hay propietarios que tienen su vivienda en venta: Comunicar formalmente la derrama a cada propietario (acta + burofax si no asistió a la junta). Exigir el pago antes de expedir el certificado de deuda cero al notario. Si el propietario vende sin pagar, iniciar el procedimiento de reclamación rápidamente para no perder la afección real (que solo cubre el año en curso y los tres anteriores).