¿Qué pasa con los morosos cuando la comunidad aprueba la obra de fachada?

El moroso no tiene voto

El artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios que no estén al corriente de pago pueden ser privados del derecho de voto. Es decir, que el moroso no puede votar en contra de la obra para bloquearla. Esta privación debe constar en la convocatoria y en el acta.

En la práctica, el administrador incluye en la convocatoria de la junta un punto previo de «liquidación de deudas» donde se informa de los propietarios morosos y se les priva del voto si deben más de tres mensualidades (o lo que establezcan los estatutos).

La derrama aprobada es obligatoria

Una vez aprobada la derrama por la junta, todos los propietarios están obligados a pagarla, incluidos los morosos. Si no pagan, la comunidad puede reclamar judicialmente mediante un procedimiento monitorio, que es rápido y tiene costas a cargo del moroso.

Las derramas de obras de conservación (como la rehabilitación de fachada) son especialmente robustas jurídicamente: la LPH las considera obligaciones legales del propietario, no gastos voluntarios. Eso facilita la reclamación.

El problema real: la tesorería

Que el moroso esté obligado a pagar no significa que pague a tiempo. Si en una comunidad de 30 viviendas hay 5 morosos y la derrama total es de 150.000 €, esos 5 propietarios deben 25.000 € que la comunidad no recibe. Eso puede crear un problema de tesorería si la empresa que ejecuta la obra pide certificaciones mensuales.

Las soluciones habituales son:

• Fondo de reserva. Usar el fondo de reserva (que debe ser al menos el 10 % del presupuesto ordinario) para cubrir el desfase.
• Financiación de la derrama. Fraccionar la derrama en cuotas mensuales facilita el pago y reduce la morosidad. Algunas entidades financieras ofrecen préstamos a comunidades.
• Subvención anticipada. Si la obra tiene subvención, la comunidad puede negociar con la empresa constructora que la parte subvencionada se aplace hasta el cobro de la ayuda.
• Reclamación judicial rápida. El procedimiento monitorio para deudas de comunidad es sencillo, no necesita abogado ni procurador para cantidades inferiores a 2.000 €, y las costas son del moroso.

¿Y si el moroso vende el piso?

El artículo 9.1.e de la LPH establece que el comprador de una vivienda responde con ella de las cantidades adeudadas por el anterior propietario correspondientes al año en curso y al año natural inmediatamente anterior. El notario solicita al vendedor un certificado de estar al corriente de pago emitido por el administrador, y si hay deuda, el comprador la asume o negocia su descuento del precio.

Esto significa que una derrama impagada no desaparece con la venta: persigue al inmueble.

Consejo para la comunidad

No retrasar la obra por los morosos. Esa deuda se puede cobrar, y cuanto más se retrase la rehabilitación, más se deteriora la fachada y más cara sale la reparación. Lo que sí conviene es que el administrador tenga actualizado el registro de morosos y que la convocatoria de la junta extraordinaria incluya expresamente la privación de voto a los deudores.