Rehabilitación de fachada en comunidades grandes: lo que cambia con más de 50 viviendas

La paradoja de la comunidad grande

Cuanto más grande es la comunidad, más barata sale la rehabilitación por vivienda (más m² de fachada se reparten entre más vecinos) y más difícil es aprobarla (más gente que convencer, más inercias, más morosos potenciales). La comunidad de 20 pisos aprueba más fácil que la de 80, pero paga más por piso.

En la provincia de Castellón hay muchos bloques de 60-120 viviendas construidos en los 70-80 en Castellón de la Plana, Vila-real y la costa. Son los que más necesitan rehabilitación y los que más dificultades de gestión tienen.

Lo que cambia en una comunidad grande

La derrama es menor por piso. Un bloque de 80 viviendas con 2.000 m² de fachada a 65 €/m² (130.000 €) paga unos 1.625 € por piso (sin ayudas). El mismo m² en un bloque de 20 viviendas con 600 m² de fachada (39.000 €) sale a 1.950 € por piso. La economía de escala reduce el coste del andamio, del proyecto y de la dirección de obra por vivienda.

La junta es más difícil. Reunir a 80 propietarios es imposible: la mayoría de juntas se aprueban en segunda convocatoria con 20-30 asistentes y el voto delegado de otros 10-15. Los ausentes que no contestan en 30 días computan como favorables (art. 17.8 LPH), lo que ayuda si la junta se ha preparado bien.

La morosidad pesa más. Si un 5 % de vecinos no paga la derrama, en una comunidad de 80 pisos son 4 morosos. El procedimiento monitorio es el mismo, pero la comunidad tiene más músculo financiero para absorber el impago mientras tramita el cobro.

La obra es más larga. Un SATE en 2.000 m² de fachada puede durar 3-5 meses (frente a 4-8 semanas en un bloque pequeño). Eso significa más tiempo con andamio, más molestias y más gestión de accesos.

La comunicación es el 80 % del éxito

En una comunidad de 80 viviendas no puedes hablar con cada vecino uno a uno. La comunicación tiene que ser profesional y masiva:

• Dossier informativo: un documento de 4-6 páginas con fotos del edificio, el diagnóstico, las soluciones propuestas, el presupuesto desglosado, la derrama por piso, las ayudas disponibles y la simulación del coste neto. Enviado por email y en papel en los buzones al menos 15 días antes de la junta.
• Reunión informativa previa: no la junta, sino una charla abierta donde el técnico y el instalador explican la obra, responden preguntas y reducen incertidumbre. Las juntas no son para explicar: son para votar. Si llegas a la junta a explicar, llegas tarde.
• Canal de comunicación durante la obra: un grupo de WhatsApp o una app de la comunidad donde se informa del avance, de las interrupciones previstas y de las fechas. Una comunidad grande sin comunicación durante una obra de 4 meses es una bomba de quejas.

El papel del administrador de fincas

En comunidades grandes, el administrador de fincas es la figura clave. Es quien:

• Solicita los presupuestos y los compara.
• Gestiona la convocatoria de la junta con todos los requisitos legales.
• Tramita las ayudas y subvenciones.
• Coordina con el técnico (arquitecto/aparejador) el proyecto y la dirección de obra.
• Gestiona la financiación si la comunidad necesita un préstamo.
• Controla los pagos y persigue a los morosos.

Un administrador que no conoce el proceso de rehabilitación energética es un freno. Uno que sí lo conoce hace que la obra se apruebe más rápido, se ejecute con menos problemas y la comunidad ahorre más en ayudas.

Rehabilitación por fases en comunidades grandes

Una alternativa habitual en comunidades que no pueden o no quieren afrontar toda la fachada de golpe es rehabilitar por fases: primero la fachada principal (la más visible y la que más problemas da), después los patios, después las medianeras. Cada fase es una junta y una derrama separada.

El inconveniente: la obra por fases sale más cara en total (se monta y desmonta andamio varias veces, se moviliza la cuadrilla varias veces, el proyecto técnico se repite). Pero el coste por fase es más asumible y la junta se aprueba más fácilmente.