Rehabilitación de fachada por fases: cuándo tiene sentido

Por qué encarece

El sobrecoste no viene del aislamiento en sí — el metro cuadrado de SATE cuesta lo mismo se ponga cuando se ponga. Viene de tres partidas que se multiplican:

• Andamio: montar y desmontar el andamio es una de las partidas más caras de la obra. Si se hace en dos fases, se paga dos veces. Un andamio de fachada supone el 15–25 % del presupuesto; duplicarlo sube el total entre un 15 y un 25 % adicional.
• Movilización de equipo: cada fase implica una nueva puesta en marcha: transporte, instalación de acopio, señalización y ocupación de vía pública.
• Remates y encuentros: donde una fase acaba y la otra empieza hay que dejar un encuentro limpio que permita la continuidad del aislamiento. Eso requiere refuerzos, solapes y protecciones provisionales que no existirían si se hiciera todo junto.

Cuándo tiene sentido aun así

• Urgencia localizada: una fachada tiene desprendimientos o filtraciones graves y las demás están razonablemente bien. Actuar primero donde hay riesgo es prioritario.
• Límite financiero: la comunidad no puede aprobar una derrama de 200.000 € de golpe, pero sí una de 70.000 € por fase. Fraccionar la inversión puede ser la diferencia entre hacer la obra y no hacerla.
• Subvenciones parciales: si la convocatoria de ayudas tiene un presupuesto limitado, presentar una fase que quepa en el tramo puede ser más realista que pedir la totalidad.
• Edificios muy grandes: en bloques con más de 2.000 m² de fachada, dividir por orientación (norte, sur, este, oeste) permite gestionar la obra en tramos más manejables sin que el sobrecoste sea tan relevante proporcionalmente.

Cómo planificar las fases

Si se va a hacer por fases, la planificación importa tanto como la ejecución:

• Priorizar por orientación: la fachada norte y la que tenga peor estado van primero. El retorno térmico es mayor.
• Definir todas las fases desde el principio: el proyecto técnico debe contemplar el conjunto, aunque la ejecución sea parcial. Así se garantiza la continuidad del sistema y se evitan incompatibilidades entre fases.
• Negociar precio por compromiso: si la comunidad firma con la misma empresa las tres fases (con un calendario abierto), la empresa puede absorber parte del sobrecoste del andamio porque tiene trabajo asegurado.
• No dejar más de 12–18 meses entre fases: los encuentros provisionales se degradan, los materiales pueden cambiar de lote y la empresa puede haber cambiado de equipo. Cuanto más corto el intervalo, menos problemas.

Alternativa: hacer todo de una vez con financiación

En muchos casos, lo más rentable es ejecutar toda la fachada de una vez y financiar la inversión con un préstamo ICO o un crédito a la comunidad. El ahorro del 15–30 % por no duplicar andamio compensa sobradamente el interés del préstamo (2–4 % anual a 5–8 años).

Es un cálculo que conviene hacer antes de decidir: en la visita de evaluación lo planteamos con números del edificio concreto.