Cuánto cuesta rehabilitar la fachada de un edificio en Castellón

Reparar no es lo mismo que rehabilitar

Una reparación arregla lo que está roto: pica la zona dañada, repone el mortero y pinta. Una rehabilitación va más allá: repara el soporte, aísla el cerramiento y deja la fachada protegida para décadas. El coste es distinto, pero el valor recibido también.

Lo que vemos con frecuencia: una comunidad paga una reparación parcial con pintura, y cinco años después monta otro andamio para aislar. El andamio se ha pagado dos veces, los vecinos han sufrido dos obras y el coste total es mayor que si se hubiera hecho todo de una vez.

Las partidas que componen el presupuesto

Un presupuesto de rehabilitación con SATE incluye:

• Andamio: montaje, alquiler mensual, desmontaje y seguro. En un bloque de seis alturas puede representar entre el 15 % y el 25 % del total.
• Saneado del soporte: picado de zonas dañadas, sellado de grietas, reparación de cornisas y voladizos.
• Sistema de aislamiento: material, fijación mecánica, capa base armada y acabado. Es la partida más variable porque depende del sistema (SATE con EPS, lana de roca o fachada ventilada).
• Resolución de huecos: jambas, dinteles y vierteaguas de cada ventana, con retorno de aislante para evitar puentes térmicos.
• Zócalo: material reforzado y acabado antiimpacto en la franja inferior.
• Elementos a desmontar y reponer: bajantes, cableado, aparatos de climatización, toldos, luminarias.
• Licencia y ocupación de vía pública: tasas municipales.
• Gestión de residuos.
• Dirección técnica y coordinación de seguridad, cuando la obra lo exige.

Por qué el presupuesto «por metro cuadrado» engaña

Cuando alguien da un precio por teléfono, normalmente está dando el coste del sistema sobre paño liso: aislante, mortero, malla y acabado. Y esa cifra puede no incluir ni el andamio, ni el saneado, ni los huecos, ni el zócalo, ni los remates.

La consecuencia: ofertas que parecen muy baratas y luego suben con «extras» que eran previsibles desde el principio. Más detalle en la guía sobre precio del SATE por m².

El factor que más mueve la cifra

En un edificio de varias alturas, el andamio es la partida que más condiciona el presupuesto y la que hace que rehabilitar la fachada completa cueste proporcionalmente menos que intervenir solo una parte. El andamio se monta igualmente, y su coste se diluye más cuanta más superficie se trate.

Por eso, cuando la fachada necesita reparación, la pregunta económicamente inteligente es: ya que montamos el andamio, ¿lo aprovechamos para aislar?

La derrama por vivienda es la cifra que importa

En una comunidad, el coste total se reparte según coeficiente de participación. Lo que cada vecino necesita saber es cuánto le toca pagar y en cuántos plazos.

En el dosier que preparamos para la junta, esa cifra va calculada con y sin subvención, y con las opciones de financiación cuando las hay. Es exactamente lo que falta en la mayoría de las convocatorias y lo que hace que una junta se aplace sin decidir.

Qué hacer ahora

El estudio de fachada mide la superficie, evalúa el estado del soporte y propone el sistema adecuado. A partir de ahí, el presupuesto sale con todas las partidas cerradas. No tiene coste y no compromete a nada.