Contrato de obra para rehabilitación de fachada: qué exigir

Por qué importa el contrato

Un presupuesto aceptado con un «de acuerdo» en un correo electrónico no es un contrato de obra. Y cuando surge un problema —un retraso de tres meses, un cambio de materiales, un defecto al año— la falta de contrato escrito deja a la comunidad sin herramientas para reclamar.

El contrato no tiene que ser un documento de cien páginas. Pero debe cubrir los puntos que, por experiencia, son los que generan conflictos.

Las cláusulas que no pueden faltar

1. Identificación de las partes

CIF o NIF, domicilio, representación. En el caso de la comunidad, el presidente actúa en su nombre con la autorización del acuerdo de junta.

2. Descripción de la obra

No «rehabilitación de fachada», sino:

• Sistema: marca, referencia y espesor del aislante.
• Tipo de mortero de acabado.
• Perfilería: tipo y fabricante.
• Alcance: qué fachadas, patios y medianeras se incluyen y cuáles no.
• Trabajos previos: saneado, picado, reparación de grietas.
• Trabajos complementarios: retirada y recolocación de bajantes, cableado, aparatos de A/A.

El nivel de detalle debe permitir comparar lo que se presupuestó con lo que se ejecutó. Si el contrato dice «aislamiento de poliestireno» sin especificar marca, densidad ni espesor, no se puede reclamar si te ponen uno diferente.

3. Precio y forma de pago

• Precio cerrado: IVA incluido, con el desglose de partidas del presupuesto como anexo.
• Criterio de modificaciones: qué pasa si al picar aparece más daño del previsto. La respuesta correcta es un precio unitario pactado de antemano, no «ya lo veremos».
• Calendario de pagos vinculado al avance: un porcentaje al inicio, pagos parciales al completar cada fase verificable y un porcentaje final retenido hasta la recepción de la obra.
• Retención final: entre un 5 % y un 10 % del total, que se libera a la recepción definitiva (tras el periodo de garantía de reparación de defectos menores, si se pacta).

4. Plazo de ejecución

• Fecha de inicio y plazo en días laborables de tiempo apto.
• Penalización por retraso: un porcentaje diario o semanal sobre el precio total. Sin penalización, el plazo es orientativo, no un compromiso.
• Causas de prórroga justificada: lluvia, imposibilidad de acceso, modificaciones ordenadas por la comunidad.

5. Garantías

• Garantía del sistema: la del fabricante, con sus condiciones (que suelen exigir que la instalación la haga un aplicador homologado).
• Garantía de la ejecución: la de la empresa, que cubre defectos de mano de obra.
• Plazo: la garantía de ejecución suele pactarse en uno a tres años. La del sistema, según el fabricante, puede ser mayor.

6. Seguros

• Seguro de responsabilidad civil en vigor durante toda la obra, con cobertura suficiente para daños a terceros (vecinos, peatones, vehículos).
• Seguro de accidentes de trabajo de los operarios.
• Solicitar copia de las pólizas antes de firmar.

7. Seguridad y salud

Si la obra lo requiere por normativa, el contrato debe prever la figura del coordinador de seguridad y salud, el plan de seguridad y la comunicación de apertura de centro de trabajo.

8. Recepción de la obra

Acta de recepción firmada por ambas partes al terminar, con lista de repasos pendientes y plazo para completarlos. Es el documento que activa la garantía y que libera la retención final.

Los errores más frecuentes

• No pedir el contrato: «si ya nos hemos entendido bien». Hasta que surja el primer problema.
• Pagar todo por adelantado: el calendario de pagos vinculado al avance protege a la comunidad y motiva el ritmo de obra.
• No verificar el seguro: un accidente sin seguro de RC puede repercutir en la comunidad como promotora de la obra.
• Firmar sin el acuerdo de junta: el presidente firma en representación de la comunidad con la autorización de la junta. Sin esa autorización, el contrato puede no vincular a la comunidad.

Lo que preparamos para ti

Nuestro presupuesto incluye el contrato con todas estas cláusulas. Si quieres compararlo con el de otra empresa, usa esta lista como referencia: la oferta que no cubra estos puntos no te está ofreciendo las mismas garantías aunque el precio sea similar.