La empresa ha dejado la obra a medias: guía de actuación para la comunidad

Cuándo se considera que la obra está abandonada

No toda paralización es un abandono. Una obra puede pararse temporalmente por lluvia, por falta de material o por un problema técnico que requiere consulta. Lo que define el abandono es:

• Ausencia de trabajadores y de actividad durante más de 15 días laborables sin justificación ni comunicación.
• Comunicación de la empresa de que no puede continuar.
• Declaración de concurso de acreedores de la empresa.
• Desaparición de la empresa: teléfono inactivo, oficina cerrada, sin respuesta a requerimientos.

Paso 1: documentar el estado de la obra

Antes de tocar nada:

• Fotografías fechadas de toda la fachada: lo ejecutado, lo pendiente, los materiales almacenados, los defectos visibles.
• Medición de lo ejecutado: metros cuadrados de SATE terminado, metros de andamio montado, materiales en obra. Si hay dirección de obra, pedirle una certificación del estado actual.
• Inventario de materiales: los paneles, morteros, mallas y perfiles que están en obra pertenecen a la comunidad si ya están pagados.

Paso 2: notificación formal

Enviar burofax con acuse de recibo a la empresa requiriendo la reanudación de la obra en un plazo determinado (normalmente 10–15 días hábiles). Si el burofax no se entrega, enviar también al domicilio del administrador de la sociedad.

Si no hay respuesta, enviar un segundo burofax comunicando la resolución del contrato por incumplimiento, con reserva de acciones legales y reclamación de daños y perjuicios.

Paso 3: activar las garantías

• Retención del 5–10 %: si el contrato preveía una retención sobre las certificaciones, la comunidad dispone de ese dinero para cubrir parte del sobrecoste de terminar la obra con otra empresa.
• Seguro de caución: si el contrato incluía un aval o seguro de caución (habitual en obras de cierta cuantía), reclamar la indemnización a la aseguradora.
• Seguro de RC de la empresa: cubre daños a terceros, no el incumplimiento contractual. Solo es relevante si la obra abandonada ha causado daños (andamio inseguro, filtración por zona sin terminar).
• Seguro todo riesgo construcción (TRC): si lo hay, cubre los daños materiales a la obra en curso.

Paso 4: contratar otra empresa para terminar

Es la parte más delicada. La nueva empresa debe:

• Evaluar lo ejecutado: ¿el SATE instalado está bien hecho? ¿El soporte bajo las zonas pendientes está preparado?
• Verificar la compatibilidad del sistema: si la primera empresa usaba un sistema certificado (ETA), la nueva empresa debe poder continuar con el mismo sistema o justificar técnicamente el cambio.
• Presupuestar solo lo pendiente, no repetir lo ya hecho (salvo que lo hecho esté mal).
• Asumir la garantía de lo que ella ejecute. La garantía de lo ejecutado por la primera empresa queda en el aire salvo que se pueda reclamar judicialmente.

El papel del director de obra

Si la obra tenía dirección técnica, el director de obra es la figura clave: certifica lo ejecutado, valida la calidad de lo hecho, y emite el informe que la comunidad necesita para reclamar a la empresa o a su seguro. Si no había director de obra, la comunidad debería contratar un técnico que evalúe el estado antes de encargar la continuación.

Cómo prevenirlo desde el contrato

La mejor protección es un contrato bien redactado:

• Cláusula de resolución por incumplimiento con plazo concreto.
• Retención del 5–10 % de cada certificación hasta la recepción final.
• Exigir seguro de caución o aval bancario para obras de más de 30.000 €.
• Pagos vinculados a certificaciones de obra, nunca por adelantado.
• Cláusula de cesión de licencia y proyecto técnico a la comunidad en caso de resolución.

En el dosier que preparamos para la junta incluimos el modelo de contrato con estas cláusulas. Es una de las razones por las que elegir una empresa solvente y verificable es la primera decisión importante.