Cómo convocar una junta extraordinaria para aprobar la rehabilitación de la fachada

No esperes a la junta ordinaria

La junta ordinaria se celebra una vez al año y suele ir cargada de puntos. Si el IEE o ITE ha detectado deficiencias en la fachada, o hay problemas visibles de aislamiento, humedades o desprendimientos, la obra tiene urgencia técnica y no conviene esperar meses. El presidente puede convocar una junta extraordinaria en cualquier momento, y debe hacerlo si lo pide al menos un 25 % de los propietarios (o un número que represente el 25 % de las cuotas de participación).

Cómo se convoca correctamente

Quién convoca. El presidente de la comunidad, asistido por el administrador de fincas. Si el presidente no convoca pese a la solicitud del 25 %, los solicitantes pueden convocarla directamente.

Plazo de convocatoria. Mínimo 6 días naturales de antelación (art. 16.3 LPH). Muchos estatutos amplían a 15 o 30 días — comprueba los de tu comunidad. Si el plazo no se respeta, los acuerdos son impugnables.

Contenido de la convocatoria. Debe incluir:

• Lugar, fecha y hora de primera y segunda convocatoria (con 30 minutos de diferencia habitual).
• Orden del día con el punto concreto: «Aprobación de la rehabilitación de la fachada del edificio. Presupuesto de [empresa] por importe de [X €]. Forma de pago.»
• Los presupuestos adjuntos o indicación de dónde consultarlos (portería, administrador, email).

Forma de notificación. Cada propietario debe recibir la convocatoria. Lo habitual: carta certificada, burofax o entrega en mano con acuse. El email vale si consta que el propietario facilitó esa dirección electrónica.

Mayorías necesarias

La LPH distingue según el tipo de obra:

Conservación necesaria (art. 10.1 LPH). Obras que mantienen las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio. Si la fachada tiene deficiencias recogidas en el IEE/ITE o en un informe técnico que certifique deterioro, la obra es obligatoria y no requiere acuerdo de junta — el presidente puede ordenarla. En la práctica, se lleva a junta para transparencia y para aprobar la forma de pago, pero la comunidad no puede negarse a ejecutar obras de conservación necesarias.

Rehabilitación energética con ayudas (art. 17.2 LPH). Cuando la obra accede a subvenciones o ayudas públicas de rehabilitación energética, basta un tercio de propietarios y cuotas para aprobarla, con la derrama asociada.

Mejora que supera 3 meses de cuota ordinaria. Se necesitan tres quintos de propietarios y cuotas. Es el caso más habitual cuando la obra de SATE no está clasificada como conservación necesaria ni accede a ayudas con ese régimen especial.

Preparar la junta para que salga bien

La junta es el cuello de botella. Un buen administrador de fincas sabe que la obra se gana antes de la reunión, no durante. Recomendaciones:

• Información previa: enviar el presupuesto, el informe técnico y la simulación de la derrama por piso al menos 15 días antes de la junta. Los vecinos que llegan sin haber leído nada votan que no por defecto.
• Al menos dos presupuestos: para que nadie bloquee con «hay que pedir más ofertas». Tres es ideal. Comparables en alcance.
• Ayudas calculadas: incluir la estimación de subvención y de deducción IRPF para que cada vecino vea el coste neto, no el bruto.
• Financiación resuelta: presentar al menos una opción de financiación a plazos para comunidades. El «no tengo 4.000 € ahora» se resuelve con un plan de pagos.
• Sin sorpresas en la junta: hablar antes con los vecinos que más influyen (presidente, vocal, los que siempre asisten). Si van convencidos, el resto sigue.

Qué pasa si alguien vota en contra

En conservación necesaria, no importa: la obra es obligatoria y todos los propietarios pagan según su cuota. En obras de mejora aprobadas por tres quintos, los disidentes están obligados a pagar igualmente si el coste no supera tres meses de cuota ordinaria; si lo supera, están obligados por la mayoría que lo aprobó.

Lo que sí puede hacer un propietario disconforme es impugnar el acuerdo ante el juzgado, pero solo si la convocatoria fue defectuosa, el acuerdo perjudica gravemente a la comunidad o a un propietario, o es contrario a la ley. Que «no quiera pagar» no es motivo de impugnación.

El acta y su notificación

El secretario-administrador redacta el acta y la envía a todos los propietarios en un plazo de 10 días. Los propietarios ausentes disponen de 30 días naturales desde la notificación para manifestar su discrepancia; si no lo hacen, su voto computa como favorable (art. 17.8 LPH). Esto es muy relevante en comunidades grandes: los ausentes que no contestan se suman al sí.