¿Quién paga la derrama de la fachada: el inquilino o el propietario?

## Lo que dice la ley: LAU y Código Civil La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una separación clara entre las obligaciones de propietario e inquilino en materia de reparaciones: **Artículo 21 LAU — Conservación de la vivienda.** El arrendador (propietario) está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. La fachada forma parte de la estructura y envolvente del edificio — es una reparación de conservación, no una mejora opcional. **Artículo 22 LAU — Pequeñas reparaciones.** El arrendatario (inquilino) solo debe asumir las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda: un grifo, una cerradura, una persiana. La fachada no entra en esta categoría. **Artículo 396 del Código Civil.** La fachada es un elemento común del edificio. Los gastos de los elementos comunes los asumen los propietarios según su cuota de participación. Por tanto, la derrama para rehabilitación de fachada (con o sin SATE) la paga el propietario de la vivienda. Si esa vivienda está alquilada, el propietario asume la derrama íntegra. No puede repercutirla al inquilino. ## ¿Puede el propietario subir el alquiler después de la obra? La LAU permite al propietario repercutir al inquilino parte del coste de obras de mejora (no de conservación), pero con condiciones estrictas: **Si la obra es de conservación** (reparar una fachada deteriorada, tratar humedades, cumplir con la ITE/IEEV): no se puede repercutir al inquilino. Es obligación del propietario y el alquiler no sube por ello. **Si la obra incluye mejora** (instalar SATE cuando la fachada no estaba deteriorada, es decir, mejora de eficiencia energética voluntaria): el propietario puede repercutir al inquilino hasta el interés legal del dinero sobre el capital invertido, transcurridos 3 años de contrato. En la práctica, esto supone una subida pequeña. **Matiz importante para el SATE.** Muchas rehabilitaciones de fachada con SATE combinan conservación (la fachada está deteriorada) y mejora (se añade aislamiento que antes no había). Separar qué parte es conservación y qué parte es mejora es discutible y depende del caso concreto. Un asesor legal puede orientar, pero la posición mayoritaria de los tribunales es que si la fachada necesitaba intervención, toda la obra es de conservación. ## Situaciones frecuentes en comunidades de Castellón **Propietario con vivienda alquilada que vota en contra de la derrama.** El voto en junta no depende de si tiene inquilino o no. Su obligación de pago de la derrama es la misma que la de los propietarios que viven en su vivienda. Si la junta aprueba la derrama por la mayoría requerida, todos los propietarios deben pagarla. **Inquilino que se queja de las molestias de la obra.** El inquilino debe soportar las obras necesarias de conservación (art. 21.2 LAU), pero tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda que quede inutilizable durante la obra. Si la obra dura más de 20 días, puede exigir esa reducción. Si la obra hace la vivienda inhabitable, puede suspender el contrato. **Propietario que dice que no paga porque el piso está vacío.** No importa. La derrama se reparte por cuota de participación, no por uso. Un piso vacío, alquilado o en segunda residencia paga igual que uno habitado por el propietario. **Propietario que quiere que pague el inquilino «porque él disfruta la mejora».** No es legal. Aunque el inquilino se beneficie del menor consumo energético tras el SATE, la derrama es responsabilidad del propietario. Si el propietario incluye una cláusula en el contrato de alquiler que obliga al inquilino a pagar derramas, esa cláusula es nula por contraria a la LAU. ## Qué hacer como presidente o administrador Si en la comunidad hay propietarios con pisos alquilados que se resisten a pagar la derrama alegando que «el inquilino debería pagar», conviene recordarles estos puntos en la junta: La ley es clara y no admite interpretación. El propietario que deja de pagar la derrama puede ser reclamado judicialmente por la comunidad (proceso monitorio, rápido y sin abogado para cantidades menores de 2.000 €). El inquilino nunca puede ser demandado por la comunidad para cobrar una derrama — no tiene relación jurídica con la comunidad de propietarios. Para facilitar el pago, muchas comunidades ofrecen fraccionamiento de la derrama en cuotas mensuales durante la duración de la obra, lo que reduce la resistencia de los propietarios con pisos alquilados que ven la derrama como un gasto sin retorno inmediato.