Propietario ausente o no residente durante la obra de fachada: qué puede pasar

Quién es el «propietario ausente»

Es el propietario que no vive en el edificio: tiene el piso alquilado, lo usa como segunda residencia, vive en otra ciudad o en otro país. En muchas comunidades de Castellón, especialmente en zonas costeras (Benicàssim, Oropesa, Peñíscola), el porcentaje de propietarios no residentes puede superar el 40-50 %. Esto complica la gestión de una obra de fachada porque:

• No asisten a las juntas (ni presenciales ni por videoconferencia).
• No contestan a las comunicaciones del administrador.
• No están para dar acceso a su vivienda cuando la obra necesita intervenir desde dentro (persianas, bajantes, aires acondicionados).
• A veces desconocen que se ha aprobado una obra y se encuentran la derrama de golpe.

Sus obligaciones legales

La Ley de Propiedad Horizontal es clara: el propietario, resida o no en el edificio, tiene estas obligaciones respecto a la obra de fachada:

1. Pagar la derrama aprobada en junta, en los plazos acordados. La ausencia no exime del pago ni permite aplazamientos individuales no pactados.
2. Permitir el acceso a su vivienda cuando la obra lo requiera (art. 9.1.d LPH). Si la empresa necesita desmontar un aire acondicionado desde dentro, retirar una persiana o sellar un pasatubos, el propietario debe facilitar el acceso. Si no lo hace, la comunidad puede requerir judicialmente la entrada.
3. Someterse a los acuerdos de la junta, aunque no haya asistido ni votado (art. 17.8 LPH). Si la convocatoria se envió correctamente y no impugnó el acuerdo en plazo, está vinculado.
4. Comunicar un domicilio de notificaciones (art. 9.1.h LPH). Si no lo hace, las notificaciones se consideran hechas en el tablón de anuncios de la comunidad.

Problemas frecuentes y cómo prevenirlos

«No sabía que había obra»

Si el propietario no comunicó domicilio de notificaciones, la comunidad notifica en el tablón y legalmente cumple. Pero en la práctica conviene que el administrador envíe además un burofax o email con acuse de recibo a la última dirección conocida, para evitar que la falta de notificación real (aunque legalmente válida) genere un conflicto posterior.

«No puedo dar acceso al piso»

Si el piso está alquilado, el inquilino puede dar acceso si el propietario le autoriza por escrito. Si el piso está vacío y el propietario vive lejos, debe designar a alguien (un vecino, el administrador, un familiar) con llaves y autorización para abrir cuando la obra lo necesite. La empresa debe avisar con al menos 48-72 horas de antelación.

«No quiero pagar porque no vivo ahí»

La obligación de pagar la derrama está vinculada a la propiedad, no a la residencia. El propietario paga según su coeficiente de participación, viva o no en el piso. Si no paga, la comunidad puede reclamar por la vía del artículo 21 LPH (procedimiento monitorio).

Propietario en el extranjero

El caso más complejo. Las notificaciones internacionales son costosas y lentas. Lo más práctico es que el propietario designe un representante en España (puede ser otro propietario del edificio) con poder para recibir notificaciones, votar en juntas y autorizar accesos. Un poder notarial simple es suficiente.

Lo que hacemos nosotros

Antes de empezar la obra, revisamos con el administrador el listado de viviendas que necesitan acceso interior y coordinamos las fechas con antelación. Para los propietarios ausentes, pedimos que el administrador obtenga la autorización y la persona de contacto con llave antes de que el andamio esté montado, no cuando ya estamos en la planta del piso. Eso evita días de obra perdidos.