Administrador de fincas y rehabilitación de fachada: guía del proceso

## El papel del administrador en la rehabilitación El administrador de fincas no es quien decide si se rehabilita la fachada — eso lo decide la junta de propietarios. Pero es quien hace posible que la decisión se tome bien, se ejecute correctamente y no genere problemas legales ni económicos a la comunidad. En una rehabilitación de fachada con SATE, el administrador interviene en todas las fases. A continuación, el proceso completo ordenado cronológicamente. ## Fase 1: Detección de la necesidad (meses –6 a –3) **IEE / IEEV (Informe de Evaluación del Edificio).** Si el edificio tiene más de 50 años (obligatorio en la Comunidad Valenciana para edificios de más de 50 años según la normativa autonómica), el administrador debe asegurarse de que el informe está vigente. Si el IEE detecta deficiencias en la fachada, la comunidad está obligada a repararlas. **Detección de patologías.** El administrador puede contratar un informe técnico preliminar (arquitecto o arquitecto técnico, 300–800 €) para evaluar el estado de la fachada antes de llevar el tema a junta. Esto permite presentar datos objetivos, no solo opiniones de vecinos. **Información sobre ayudas.** El administrador debe informarse sobre las convocatorias de ayudas vigentes (programas de rehabilitación energética de la GVA, fondos Next Generation) y sus plazos. Muchas comunidades se mueven solo cuando hay ayudas disponibles — el administrador debe tener esta información actualizada. ## Fase 2: Propuesta a la comunidad (meses –3 a 0) **Preparación de documentación.** Antes de la junta, el administrador prepara: el informe técnico, la estimación de costes (con 2–3 presupuestos orientativos), la información sobre ayudas disponibles, y la propuesta de financiación si es necesaria. **Convocatoria de junta.** La convocatoria debe incluir en el orden del día un punto específico sobre la rehabilitación de fachada, con la información suficiente para que los propietarios voten informados. Convocatoria con al menos 6 días de antelación (recomendable 10–15). **Junta y votación.** El administrador explica la propuesta, responde preguntas y levanta acta. La mayoría requerida depende del tipo de obra: conservación obligatoria (mayoría simple), mejora (tres quintos), obra que modifique la configuración exterior (tres quintos o unanimidad según los estatutos). El administrador debe asesorar sobre qué tipo de mayoría aplica. **Acta con todos los requisitos.** El acta debe recoger: asistentes, cuotas representadas, propuesta detallada con presupuesto, resultado de la votación desglosado (a favor, en contra, abstenciones con cuotas), acuerdos adoptados y plazo de impugnación. ## Fase 3: Gestión de presupuestos y contrato (meses 0 a +2) **Solicitud de presupuestos.** El administrador solicita presupuestos a al menos 3 empresas especializadas en SATE, facilitándoles el informe técnico y el acceso al edificio para mediciones. Los presupuestos deben ser comparables: mismas partidas, mismos materiales, mismo alcance. **Análisis comparativo.** El administrador elabora un cuadro comparativo de presupuestos para presentar en junta (o en comisión delegada si la junta lo ha autorizado). No solo precio — también plazo, materiales, garantías, experiencia y seguros. **Contrato de obra.** El administrador revisa (o encarga la revisión a un abogado) el contrato de obra. Puntos imprescindibles: alcance detallado, plazo, precio cerrado o por medición con máximo, forma de pago (certificaciones mensuales), garantías (mínimo 3 años), seguro de responsabilidad civil, coordinación de seguridad y salud, penalizaciones por retraso. ## Fase 4: Trámites y ayudas (meses +1 a +3) **Solicitud de ayudas.** Si hay convocatoria abierta, el administrador coordina la solicitud (normalmente con el apoyo del técnico redactor del proyecto). Documentación habitual: acta de junta, presupuesto aceptado, certificado energético previo, datos catastrales del edificio, NIF de la comunidad. **Licencia de obra.** El administrador verifica que la empresa contratada (o el técnico director de obra) gestiona la licencia municipal. En Castellón, la rehabilitación de fachada con SATE normalmente requiere licencia de obra mayor si incluye andamio en vía pública. **Comunicación de apertura de centro de trabajo.** Obligatoria antes de iniciar la obra. Responsabilidad de la empresa constructora, pero el administrador debe verificar que se ha realizado. ## Fase 5: Ejecución de la obra (meses +3 a +6) **Seguimiento.** El administrador puede asistir a las visitas de obra periódicas (normalmente quincenales) con el director de obra y la empresa. Su papel es trasladar las incidencias de los vecinos (ruido, accesos, limpieza) y verificar que los plazos se cumplen. **Gestión de pagos.** Los pagos se hacen contra certificación de obra firmada por el director de obra. El administrador verifica la certificación, la presenta al presidente para autorización y ordena el pago según el calendario pactado. Retención habitual: 5–10 % hasta la recepción definitiva. **Comunicación con los vecinos.** El administrador es el canal entre la empresa y los propietarios. Informa de horarios, cortes de agua o luz, necesidad de retirar aparatos de aire acondicionado, plazos y cualquier incidencia que afecte a los vecinos. ## Fase 6: Recepción y garantía (mes +6 en adelante) **Recepción provisional.** Al terminar la obra, se hace una inspección con el director de obra para detectar defectos y elaborar un listado de repasos. La empresa tiene un plazo (normalmente 30 días) para subsanarlos. **Recepción definitiva.** Una vez subsanados los repasos, se firma el acta de recepción definitiva. A partir de ese momento empiezan a correr los plazos de garantía: 1 año por vicios de acabado, 3 años por vicios de habitabilidad, 10 años por vicios estructurales. **Liberación de retenciones.** El 5–10 % retenido se libera a la firma de la recepción definitiva (o a los 6–12 meses si así se pactó). **Certificado energético actualizado.** El administrador encarga un nuevo certificado energético del edificio que refleje la mejora. Este documento es necesario para la justificación de las ayudas y para que cada propietario pueda actualizar el certificado de su vivienda. **Archivo.** El administrador archiva toda la documentación: proyecto, licencia, contrato, certificaciones, actas de recepción, garantías, fichas técnicas de materiales. Esta documentación es patrimonio de la comunidad y debe estar disponible para futuros administradores.