Reparto del coste de la fachada: coeficiente de participación y excepciones

Qué es el coeficiente de participación

El coeficiente de participación es el porcentaje que cada vivienda o local tiene asignado en la propiedad del edificio. Se fija en el título constitutivo (la escritura de división horizontal) y refleja la proporción de cada elemento privativo respecto al total del inmueble, calculada normalmente en función de la superficie útil de cada uno en relación con la del edificio.

Ejemplo: un edificio con 20 viviendas y 2 locales. Si un piso de 90 m² tiene un coeficiente del 4,50 %, su propietario asume el 4,50 % del coste de la derrama para rehabilitar la fachada.

Aplicación al coste de la fachada

Si la obra de SATE cuesta 120.000 € y la vivienda tiene un coeficiente del 4,50 %, la derrama es 120.000 × 4,50 % = 5.400 €. Si la comunidad aprueba pagar en 12 mensualidades, la cuota es 450 €/mes.

Este cálculo es el que incluimos en el dosier que preparamos para la junta: el presupuesto total desglosado en la derrama por vivienda, con y sin subvención. Es la cifra que cada vecino necesita ver para tomar una decisión.

¿Pagan los locales de planta baja?

Sí, salvo que los estatutos de la comunidad los eximan expresamente del gasto de fachada. Esta es una de las cuestiones que más conflicto genera en las juntas, así que conviene revisarla antes de convocar:

• Regla general (LPH art. 9.1.e): todos los propietarios contribuyen a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes según su coeficiente. La fachada es un elemento común.
• Excepción estatutaria: si los estatutos dicen que «los locales no participarán en los gastos de fachada», la exención existe y es válida. Pero la cláusula debe ser expresa y referirse específicamente a la fachada o a los elementos comunes que la incluyan.
• Cláusula genérica: una cláusula que dice «los locales no participarán en gastos de comunidad» no exime de la fachada, porque la jurisprudencia mayoritaria interpreta que la contribución a elementos comunes es obligatoria y no puede eliminarse con una cláusula genérica.
• Obras de mejora vs. conservación: la obligación de conservar la fachada es inderogable (art. 10 LPH). Un SATE que se instala porque la fachada necesita rehabilitación se considera obra de conservación/necesaria, y eximir a un propietario de su coste requiere una exención específica para ese tipo de obra.

Recomendamos revisar los estatutos con el administrador y, si hay dudas, consultar a un abogado de propiedad horizontal antes de la junta.

Excepciones y repartos especiales

• Fachadas independientes: si un local tiene una fachada propia distinta de la del edificio (por ejemplo, un cerramiento construido por el propietario del local), el gasto de esa fachada concreta puede no ser de la comunidad. Pero las fachadas del edificio sí lo son.
• Terrazas privativas que son cubierta: si la terraza de un ático es a la vez la cubierta del edificio, el reparto del gasto de impermeabilización se rige por el art. 10 LPH: la comunidad paga la rehabilitación del elemento común (la cubierta) y el propietario el pavimento y los elementos privativos.
• Acuerdo de junta para reparto diferente: la junta puede acordar por unanimidad un criterio distinto al coeficiente de participación para repartir el coste de una obra concreta. Por ejemplo, un reparto igualitario (misma cantidad por vivienda) o un reparto por planta. Requiere unanimidad y se recoge en acta.

El vecino que no puede pagar

Un propietario que no puede asumir la derrama tiene varias opciones:

• Solicitar financiación bancaria individual o que la comunidad contrate un préstamo colectivo.
• Solicitar un fraccionamiento más largo de la derrama en la junta.
• Si está en situación de vulnerabilidad, acreditar las circunstancias para que la comunidad acceda a subvenciones con mayor porcentaje.

Lo que no puede hacer es negarse a pagar una derrama válidamente aprobada. El impago se reclama por vía judicial y el propietario moroso pierde el derecho de voto en la junta (art. 15.2 LPH).

Lo que preparamos para la junta

El presupuesto que entregamos al administrador incluye el coste total, la derrama por vivienda calculada por coeficiente, las opciones de financiación y el importe estimado de la subvención. Es la información que permite votar con datos. Sin coste y sin compromiso.