El Libro del Edificio Existente: qué es y cuándo es obligatorio

Qué contiene el Libro del Edificio Existente

El LEE no es una inspección más: es un documento integral que agrupa tres evaluaciones en un solo informe:

Estado de conservación. Revisa la estructura, las fachadas, las cubiertas, las instalaciones comunes y la cimentación. Identifica deficiencias y las clasifica por gravedad: leves, importantes o graves, con plazo de intervención recomendado.

Accesibilidad. Evalúa si el edificio cumple las condiciones básicas de accesibilidad: acceso desde la vía pública, zonas comunes, ascensor si procede. Propone las adaptaciones necesarias y su coste estimado.

Eficiencia energética. Incluye el certificado de eficiencia energética del edificio completo (no de una vivienda), con la letra actual y un plan de actuaciones para mejorarla: envolvente, instalaciones térmicas, renovables. Cada actuación se presupuesta y se estima su impacto en la letra y en el consumo.

El resultado es una hoja de ruta: qué intervenciones necesita el edificio, en qué orden, cuánto cuestan y cuánto ahorran.

Cuándo es obligatorio

El LEE es requisito para solicitar ayudas del Programa 3 (rehabilitación a nivel de edificio) y del Programa 5 (Libro del Edificio propiamente dicho) del plan de recuperación con fondos europeos. Sin él, la solicitud no se admite a trámite.

Además, la Comunitat Valenciana exige el Informe de Evaluación del Edificio (IEE.CV) para edificios residenciales de más de 50 años, y lo está integrando progresivamente con el LEE. Un edificio que ya tenga el IEE.CV actualizado puede necesitar solo completar la parte de eficiencia energética para convertirlo en LEE.

Aunque no sea obligatorio para tu edificio, el LEE es útil antes de cualquier rehabilitación importante porque ordena las prioridades y permite dimensionar la inversión con datos reales.

Quién lo redacta

Un técnico competente: arquitecto o arquitecto técnico, con seguro de responsabilidad civil en vigor. La visita incluye inspección visual completa del edificio, mediciones y, cuando procede, catas o ensayos. El certificado energético que forma parte del LEE debe estar registrado en el organismo autonómico competente (en la Comunitat Valenciana, a través de la plataforma de la GVA).

Cuánto cuesta y cómo se financia

Los honorarios dependen del tamaño del edificio, su antigüedad y la complejidad de las instalaciones. Para un bloque de 20 a 40 viviendas, el rango habitual es de 2.000 a 4.000 €. Las convocatorias del Programa 5 del PRTR subvencionan hasta el 100 % del coste del LEE, con un límite por vivienda.

La comunidad puede encargar el LEE antes de decidir si rehabilita: el documento precisamente sirve para tomar esa decisión con datos en la mano. Si después se ejecuta la rehabilitación con ayudas, el coste del LEE se incluye como gasto subvencionable.

Relación con el SATE

Si el LEE recomienda mejorar la envolvente del edificio —que es lo habitual en edificios anteriores a 1980—, el SATE aparece como una de las actuaciones prioritarias. El documento cuantifica el salto de letra energética que se conseguiría, lo que a su vez determina el porcentaje de ayuda aplicable y la deducción fiscal en el IRPF de los propietarios.

Tener el LEE antes de pedir presupuestos de SATE permite comparar ofertas sobre una base técnica objetiva: los instaladores trabajan con las mismas mediciones, el mismo diagnóstico y los mismos objetivos de mejora.