Acta de la junta: qué debe reflejar para que la obra de fachada sea válida

Por qué importa tanto el acta

La Ley de Propiedad Horizontal (art. 19) exige que el acta recoja los acuerdos de la junta con el detalle suficiente para que cualquier propietario entienda qué se aprobó, con qué mayoría y cuánto le corresponde pagar. En una obra de fachada de decenas o centenares de miles de euros, un acta deficiente es la vía de entrada para la impugnación: basta con que falte el desglose de la votación por cuotas o que el orden del día no mencionara la obra para que un tribunal la anule.

El administrador de fincas redacta el acta, pero el presidente debe revisarla antes de firmarla. Los errores más frecuentes no son malintencionados: son omisiones que se podrían evitar con un modelo bien hecho.

Puntos obligatorios del acta

• Encabezamiento. Nombre de la comunidad, CIF, dirección, fecha y hora de la junta, carácter (ordinaria o extraordinaria), convocatoria (primera o segunda).
• Asistentes. Lista de propietarios presentes y representados, con sus cuotas de participación. Porcentaje de asistencia sobre el total.
• Orden del día. Debe incluir expresamente la rehabilitación de la fachada como punto. Si no constaba en la convocatoria, el acuerdo es impugnable (salvo que se apruebe por unanimidad de los asistentes incluirlo).
• Exposición. Resumen de la información presentada: presupuestos recibidos, informe técnico, ayudas disponibles, propuesta del presidente o del administrador.
• Deliberación. Resumen de las intervenciones relevantes. No hace falta transcribir todo, pero sí las objeciones sustanciales y las respuestas.
• Votación. Resultado desglosado: número de votos a favor (con porcentaje de cuota), en contra (con porcentaje) y abstenciones. La LPH exige mayoría simple de los asistentes para obras de conservación obligatoria (art. 10), y 3/5 del total para mejoras que superen 3 mensualidades (art. 17.2). Si la obra incluye rehabilitación energética, puede acogerse a la mayoría simple del art. 17.2 párrafo 2.º [VERIFICAR con la reforma vigente].
• Acuerdo. Texto preciso: empresa adjudicataria, importe total (con IVA), plazo de ejecución, forma de pago (derrama, número de cuotas, financiación), delegación en el presidente para firmar el contrato, autorización para solicitar ayudas en nombre de la comunidad.
• Cierre. Hora de finalización y firma del presidente y del secretario-administrador.

Errores que permiten impugnar

• Orden del día genérico. "Ruegos y preguntas" no vale para aprobar una obra. Debe figurar algo como "Aprobación, en su caso, del presupuesto de rehabilitación de la fachada".
• Votación sin desglose de cuotas. Si solo dice "aprobado por mayoría" sin indicar porcentaje de cuota, no se puede verificar que se alcanzó la mayoría exigida.
• Importe sin IVA. El propietario debe saber cuánto va a pagar realmente. El acuerdo debe reflejar el importe con IVA incluido.
• Sin mención de financiación. Si la derrama se va a fraccionar o se va a pedir un préstamo a nombre de la comunidad, eso requiere acuerdo expreso. Asumirlo sin votarlo es motivo de impugnación.
• Notificación tardía. El acta debe enviarse a todos los propietarios (incluidos los ausentes) en un plazo de 10 días naturales. El propietario ausente que no vote en contra en 30 días se entiende que se adhiere al voto de la mayoría (art. 17.8 LPH).

Modelo orientativo de acuerdo

El texto del acuerdo dentro del acta puede seguir esta estructura (adaptarlo al caso concreto y revisarlo con el administrador):

"Se somete a votación la aprobación de la rehabilitación de la fachada del edificio [dirección], consistente en [descripción breve: instalación de SATE con aislamiento de X cm de espesor, acabado en mortero acrílico, incluyendo reparación previa del soporte, montaje y desmontaje de andamio, perfilería, zócalo antiimpacto y resolución de huecos], según el presupuesto de la empresa [nombre] por un importe total de [X] € (IVA incluido), con un plazo de ejecución de [X] semanas/meses.

Forma de pago: derrama de [X] € por vivienda (según coeficiente de participación), fraccionada en [X] cuotas mensuales de [X] €.

Se delega en el presidente la firma del contrato de obra y la solicitud de ayudas públicas a la rehabilitación en nombre de la comunidad.

Resultado de la votación: [X] votos a favor ([X]% de cuota), [X] votos en contra ([X]% de cuota), [X] abstenciones ([X]% de cuota). El acuerdo queda aprobado por [mayoría simple / 3/5 del total]."

Qué pasa después del acta

El acta se envía a todos los propietarios en 10 días. Los ausentes tienen 30 días naturales para manifestar su discrepancia por escrito; si no lo hacen, se entiende que se adhieren al acuerdo (art. 17.8 LPH). Solo después de ese plazo el acuerdo es firme y se puede firmar el contrato de obra.

Un propietario que vote en contra puede impugnar el acuerdo ante los tribunales en un plazo de 3 meses (1 año si lo considera contrario a la ley), pero mientras tanto el acuerdo es ejecutivo salvo que un juez lo suspenda cautelarmente, cosa infrecuente en obras de conservación.