IVA en la rehabilitación de fachadas: 10 % o 21 %

El tipo general y el tipo reducido

El IVA de las obras de construcción es, por defecto, el 21 % (tipo general). Pero la ley contempla un tipo reducido del 10 % para determinadas obras en viviendas, con el objetivo de incentivar la rehabilitación del parque residencial.

La diferencia es significativa. En una obra de SATE de 80.000 € (base imponible), la diferencia entre el 10 % y el 21 % son 8.800 €. Es decir: el tipo de IVA aplicable puede suponer más ahorro que muchas ayudas.

Requisitos para aplicar el 10 %

La normativa (artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA) establece que se aplica el 10 % a las obras de rehabilitación y renovación de viviendas cuando se cumplen todos estos requisitos:

• Destinatario: el destinatario de la obra es una persona física (particular) o una comunidad de propietarios que usa la vivienda como residencia habitual. No aplica si el destinatario es una empresa.
• Antigüedad de la vivienda: la vivienda (o el edificio) debe tener al menos dos años de antigüedad.
• Proporción de materiales: el coste de los materiales aportados por el ejecutor de la obra no debe superar el 40 % del coste total de la prestación (materiales + mano de obra). En la práctica, en una obra de SATE la mano de obra suele superar el 60 % del coste, así que este requisito se cumple habitualmente.
• Naturaleza de la obra: debe tratarse de renovación, reparación o rehabilitación de la vivienda. La instalación de SATE encaja como rehabilitación de la envolvente.

Cuándo NO se aplica el 10 %

• Obra nueva: si el SATE se instala en una obra nueva en construcción, tributa al tipo general. El tipo reducido es para rehabilitación de viviendas existentes.
• Locales comerciales: si la planta baja es un local comercial, la parte de la obra que afecta al local tributa al 21 %. La parte que afecta a las viviendas puede ir al 10 %.
• Proporción de materiales superior al 40 %: en determinadas obras con materiales muy caros (por ejemplo, una fachada ventilada con panel porcelánico de alto coste), los materiales pueden superar el 40 %. En ese caso, toda la factura va al 21 %. [VERIFICAR con asesor fiscal: algunos criterios de la DGT matizan este punto]
• Subcontratación entre empresas: si el instalador subcontrata a otro industrial, la factura entre ellos lleva IVA al 21 % (o inversión del sujeto pasivo). El tipo reducido solo aplica en la factura al consumidor final.

Cómo se refleja en la factura

La factura del instalador al cliente (particular o comunidad) debe indicar:

• Base imponible desglosada.
• Tipo de IVA aplicado: 10 %.
• Referencia al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley del IVA.
• Declaración de que los materiales aportados no superan el 40 % del coste total.

La responsabilidad del tipo aplicado es del emisor de la factura (el instalador), pero el receptor (la comunidad) tiene interés en verificar que se cumplen los requisitos, porque una inspección fiscal puede reclamar la diferencia al receptor si el tipo reducido se aplicó incorrectamente.

El impacto real

En una obra de SATE para una comunidad de 20 viviendas con presupuesto de 120.000 € + IVA:

• Al 21 %: 120.000 + 25.200 = 145.200 €
• Al 10 %: 120.000 + 12.000 = 132.000 €
• Diferencia: 13.200 €, es decir, 660 € menos por vivienda.

Esa diferencia, sumada a las ayudas a la rehabilitación y a las deducciones del IRPF, puede reducir el coste real de la obra de forma muy significativa.