SATE en la medianera del edificio: cuánto cuesta y cuándo merece la pena

Qué es la medianera a efectos de aislamiento

La medianera es el plano vertical del edificio que linda con otro. Mientras el edificio colindante tiene la misma altura, la medianera está protegida por ambos lados y su pérdida térmica es baja. El problema aparece cuando la medianera queda total o parcialmente descubierta: el edificio de al lado es más bajo, se ha demolido, o el solar está vacío.

En ese caso, la medianera funciona como una fachada más —sin aislamiento, sin revestimiento y muchas veces con ladrillo visto o bloque de hormigón—, y su transmitancia térmica puede duplicar la de la fachada principal.

Coste del SATE en la medianera

El rango habitual se mueve entre 45 y 75 €/m², aunque depende de tres factores que pesan más que en una fachada normal:

• Acceso. Si la medianera da a un patio interior o a un solar sin acceso, el andamio cuesta más o hay que recurrir a grúa y plataformas.
• Estado del soporte. Las medianeras suelen tener peor mantenimiento: eflorescencias, humedades, juntas abiertas. El saneado previo puede suponer un 15-25 % del coste total.
• Permisos del solar colindante. Si el andamio necesita apoyar en un terreno ajeno, hay que gestionar una autorización con el propietario o el ayuntamiento.

¿Y si el solar se construye después?

Si se levanta un edificio adosado, el SATE queda oculto pero sigue funcionando: protege la envolvente del edificio original. El nuevo edificio tiene que resolver su propio aislamiento en la pared de contacto. No hay problema técnico, solo hay que documentar la intervención en el proyecto para que quede registrada.

Cuándo compensa aislar la medianera

Compensa siempre que la medianera esté descubierta y vaya a seguir así al menos 5-8 años. Si hay previsión de que el solar colindante se construya a corto plazo, el retorno es menor pero el confort inmediato sí mejora. Y si la comunidad ya va a montar andamio para la fachada principal, el coste incremental de cubrir la medianera al mismo tiempo es mucho menor que hacerlo por separado.

En la visita medimos la medianera junto con el resto de la envolvente y la incluimos en el presupuesto como partida separada, para que la comunidad decida con la cifra delante.