Seguro de la comunidad de propietarios y responsabilidad por la fachada

Lo que suele cubrir el seguro

La mayoría de pólizas de comunidades incluyen:

• Responsabilidad civil. Cubre los daños que la fachada cause a terceros: un peatón herido por un desprendimiento, un vehículo dañado, mobiliario urbano. Esta es la cobertura esencial y la que genera mayor riesgo patrimonial para la comunidad.
• Daños por agua. Filtraciones desde la fachada que afecten a elementos comunes o a viviendas particulares.
• Incendio y explosión. Daños al continente (la estructura y los cerramientos) por incendio.

Lo que no suele cubrir

• El deterioro progresivo de la fachada. La falta de mantenimiento es exclusión habitual. Si la fachada se degrada por envejecimiento y la comunidad no actúa, el seguro puede denegar una reclamación.
• La reparación del propio elemento. Muchas pólizas cubren los daños causados por la fachada (responsabilidad civil) pero no la reparación de la fachada en sí. Es la diferencia entre pagar la indemnización al peatón herido y pagar la reparación del muro del que se cayó la pieza.
• Vicios de construcción fuera de garantía. Pasado el plazo de garantía decenal, la conservación es responsabilidad de la comunidad.

Responsabilidad del presidente y del administrador

Si la comunidad conoce un riesgo en la fachada —un informe técnico desfavorable, desprendimientos previos, una orden de ejecución del ayuntamiento— y no actúa, la responsabilidad puede recaer sobre la comunidad como persona jurídica. En casos extremos de negligencia acreditada, puede alcanzar personalmente al presidente o al administrador que no tomó medidas.

El seguro de responsabilidad civil del administrador de fincas (obligatorio para los colegiados) cubre su actividad profesional, pero no la negligencia de la comunidad que administra.

Qué pasa durante la obra de rehabilitación

Durante la ejecución de un SATE, el seguro de la comunidad no cubre los riesgos de la obra: eso corresponde al seguro de responsabilidad civil de la empresa instaladora y al seguro de accidentes del personal. Es un punto que debe quedar claro en el contrato.

Lo que sí conviene verificar es que el andamio tenga su propio seguro de montaje y que la empresa acredite estar al corriente de sus obligaciones con la Seguridad Social y con su mutua.

Después de rehabilitar: actualizar la póliza

Tras una rehabilitación con SATE, el valor del continente del edificio ha aumentado. Conviene comunicar la mejora a la aseguradora para que la póliza refleje el valor real del inmueble. Si no se actualiza, la comunidad puede encontrarse infrasegurada.

Además, el SATE reduce el riesgo de desprendimientos y mejora la protección frente al agua, lo que en algunas aseguradoras puede suponer una prima más favorable.