Reducción del alquiler durante la obra de fachada: derechos del inquilino

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 21.2 de la LAU establece que el arrendatario que soporte obras de conservación tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Este derecho aplica cuando se cumplen dos condiciones:

• Las obras son de conservación (la rehabilitación de la fachada lo es).
• Las obras afectan al disfrute de la vivienda durante más de 20 días.

La obra de SATE típica dura entre 4 y 12 semanas, así que normalmente supera el umbral de 20 días.

Cómo afecta la obra de fachada al inquilino

Durante una obra de SATE en un edificio, los inquilinos pueden sufrir:

• Andamio cubriendo las ventanas: reducción de luz natural y sensación de falta de privacidad.
• Ruido de obra: martilleo, taladros para las espigas, máquinas de proyección de mortero.
• Polvo: aunque la obra es exterior, el polvo se filtra por las ventanas.
• Restricción de uso de balcones y terrazas: el andamio puede impedir el acceso.
• Dificultad de acceso: material de obra en el portal, zonas valladas.

No todas las viviendas del edificio se ven afectadas igual: la que da a la fachada en obras sufre más que la que da al patio interior.

Cuánta reducción se puede pedir

La ley no fija un porcentaje concreto. En la práctica judicial y en la negociación entre partes, los rangos habituales son:

• 10-15 %: si la molestia es leve (ruido puntual, andamio sin restricción de uso).
• 15-25 %: si hay restricción de uso de balcones/terrazas y reducción significativa de luz.
• 25-40 %: si la vivienda es casi inhabitable durante la obra (polvo extremo, acceso restringido, pérdida total de luz en la fachada principal).

Para un local comercial con escaparate tapado por el andamio, la reducción puede ser mayor, porque el andamio afecta directamente a la actividad económica (pérdida de visibilidad, de acceso de clientes).

Quién paga la reducción

Si el inquilino es de una vivienda de la comunidad, la reducción la asume el propietario de esa vivienda. No es un gasto de la comunidad. El propietario puede intentar repercutir ese coste en la comunidad (alegando que la obra es decisión colectiva), pero no tiene derecho automático a ello.

Si el local alquilado pertenece a un propietario que ha votado en contra de la obra, el propietario puede reclamar a la comunidad los daños y perjuicios, incluyendo la reducción de renta que ha tenido que conceder al inquilino. Es una situación compleja que conviene prever antes de aprobar la obra.

Consejo para la comunidad

Antes de aprobar la obra, conviene informar a los propietarios de viviendas y locales alquilados de que sus inquilinos pueden pedir reducción de renta. Eso evita sorpresas y permite que cada propietario lo negocie con su inquilino antes del inicio de la obra. La empresa constructora puede ayudar minimizando la duración de la obra en cada fachada y planificando las fases para reducir las molestias.