La rehabilitación de la fachada cuando hay inquilinos: derechos y obligaciones

Lo que dice la ley

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil establecen el marco:

• Art. 21 LAU: el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. La rehabilitación de la fachada entra aquí.
• Art. 26 LAU: el arrendatario debe soportar las obras de conservación y las obras de mejora que no puedan diferirse hasta la finalización del contrato. Debe ser avisado con al menos tres meses de antelación en el caso de obras de mejora.
• Reducción de renta: si la obra dura más de veinte días, el inquilino tiene derecho a una reducción proporcional de la renta en función de la parte de la vivienda de la que se vea privado.
• Resolución del contrato: si la obra hace inhabitable la vivienda, el inquilino puede resolver el contrato.

En la práctica: una obra de SATE

Una obra de SATE es exterior. El inquilino no pierde espacio habitable y normalmente puede seguir viviendo con normalidad. Pero hay molestias reales:

• Ruido y polvo. El picado del soporte, el taladro de espigas y la amoladora generan ruido durante la jornada laboral. Las ventanas deben permanecer cerradas durante ciertas fases.
• Andamio frente a las ventanas. Los operarios trabajan a la altura de las ventanas. No hay invasión del interior, pero sí una pérdida temporal de privacidad e iluminación natural, especialmente si la fachada va cubierta con lona.
• Acceso a tendederos y aparatos exteriores. Los tendederos, toldos y aparatos de aire acondicionado se retiran y se recolocan al final. Durante la obra, el inquilino no dispone de ellos.
• Polvo de obra. En la fase de picado y de lijado del mortero, el polvo se cuela si las ventanas no están bien selladas.

¿Tiene derecho a reducción de renta?

Depende del impacto real. Si la obra dura más de veinte días —lo habitual en una fachada de edificio— y afecta al uso normal de la vivienda, el inquilino puede solicitar una reducción proporcional de la renta al propietario. La cuantía no está fijada por ley: se negocia o, en caso de desacuerdo, la decide un juez.

En la práctica, muchos propietarios ofrecen un descuento del 5 al 15 % de la renta mensual durante los meses de obra para evitar conflictos. Es más barato que un juicio y mantiene la buena relación.

Obligaciones del propietario hacia el inquilino

• Comunicar la obra con antelación suficiente (tres meses para obras de mejora; la antelación razonable para obras de conservación no está fijada, pero conviene avisar con al menos un mes).
• Facilitar los horarios de obra y el nombre del responsable.
• Asumir los costes de retirada y recolocación de elementos exteriores (aires, toldos).
• No repercutir el coste de la obra al inquilino mediante subida de renta: es un gasto de conservación del inmueble, no una mejora que justifique actualización.

Y si el inquilino se opone

No puede impedir la obra, pero puede dificultar el acceso del andamio a los huecos de su vivienda (no abrir ventanas para los remates, no retirar toldos). Eso retrasa la obra y encarece el resultado. Lo mejor es que el propietario hable con el inquilino antes de la junta y le explique qué va a pasar, cuánto va a durar y qué compensación ofrece. Una conversación a tiempo evita un problema a mitad de obra.