Uso de balcones y terrazas durante la obra de fachada: derechos y obligaciones

El balcón es privativo, la fachada es común

La fachada (incluida la cara exterior de los balcones) es un elemento común del edificio. El suelo, la barandilla interior y el uso del balcón son privativos. Esta dualidad genera conflictos cuando llega la obra: el vecino siente que «le invaden su terraza», pero la comunidad tiene derecho a acceder a la fachada para rehabilitarla.

El art. 9.1.c de la LPH obliga al propietario a «consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles». Rehabilitar la fachada es una reparación del inmueble, y el acceso por el balcón es una servidumbre imprescindible cuando no hay otra forma de llegar a esa zona de la fachada.

Qué tiene que soportar el vecino

• Retirada temporal de mobiliario y plantas. Todo lo que haya en el balcón (mesas, sillas, macetas, tendederos) tiene que retirarse para que la cuadrilla pueda trabajar. La empresa debe avisar con antelación suficiente (48-72 horas mínimo) para que el vecino recoja sus cosas. Si el vecino no lo hace, la empresa puede retirarlas y almacenarlas protegidas.
• Protección del suelo y barandilla. La empresa coloca lonas, tableros o plásticos para proteger el pavimento del balcón. Si el balcón tiene suelo de gres o mosaico delicado, la protección debe ser más robusta (tablero de madera). Los daños causados por la obra se reparan a cargo de la empresa.
• Pérdida temporal de uso. Durante los días que se trabaje en esa zona del edificio (normalmente 1-3 semanas por fachada), el vecino no puede usar el balcón con normalidad. No puede tender ropa, sentarse ni regar las plantas que sigan allí.
• Polvo y ruido. La preparación de la fachada (limpieza, raspado, saneamiento) genera polvo. La empresa debe cerrar los huecos con plástico para minimizar la entrada de polvo al interior de la vivienda.

Qué NO tiene que soportar el vecino

• Daños no reparados. Si la obra daña el pavimento, la barandilla, una persiana o una instalación de aire acondicionado, la empresa está obligada a repararlo o indemnizarlo. Conviene hacer fotos del estado previo del balcón antes de que empiece la obra.
• Pérdida de espacio permanente. El SATE añade 8-12 cm de espesor a la fachada. En balcones embutidos (el aislamiento pasa por detrás del antepecho), se puede perder 1-2 cm de fondo. En balcones volados, el SATE se aplica por el exterior del antepecho y no afecta al espacio útil.
• Acceso sin aviso. La empresa no puede acceder al balcón por sorpresa. Debe existir un planning de obra que indique cuándo se va a trabajar en cada zona del edificio, y el vecino debe recibir aviso con al menos 48 horas.

Terrazas de áticos y plantas bajas

Áticos. Las terrazas de áticos suelen ser las más afectadas porque la obra del SATE frecuentemente incluye el aislamiento de la cubierta o de la terraza superior. Si la terraza es el techo de la última planta (cubierta plana transitable), la impermeabilización y el aislamiento pueden obligar a levantar el pavimento y reponerlo, con semanas de obra. Avisar al vecino del ático con mucha antelación es imprescindible.

Plantas bajas con patio o jardín. Si la fachada posterior da a un patio privado, la empresa necesita acceso para montar andamio o plataforma elevadora. El propietario debe permitirlo, pero tiene derecho a exigir que se proteja la vegetación y se reponga cualquier daño al jardín, pavimento o vallado.

Cómo minimizar los conflictos

El 90 % de los conflictos por balcones durante la obra se evitan con comunicación:

• Reunión informativa previa con el planning de obra por zonas y fechas.
• Aviso individual a cada vecino 1 semana antes de intervenir en su fachada.
• Número de contacto directo del encargado de obra para incidencias.
• Fotos de estado previo firmadas o con fecha digital.
• Compromiso escrito de reposición de daños en el contrato de obra.