¿Cómo reclamar si aparecen defectos tras la obra de fachada?

## Tipos de defectos y plazos legales La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999) establece tres niveles de responsabilidad con plazos diferentes, contados desde la recepción de la obra: ### Defectos de acabado — 1 año Irregularidades en el mortero de acabado, diferencias de tono, burbujas de pintura, marcas de llana, juntas de dilatación mal selladas. Son los más frecuentes y los de plazo más corto. Si la comunidad los detecta en la recepción y los hace constar en el acta de recepción, la empresa debe repararlos antes de cobrar la última certificación. ### Defectos que afectan a la habitabilidad — 3 años Filtraciones de agua por mala ejecución del SATE (sellados deficientes en encuentros, vierteaguas sin goterón, remate de cubierta mal resuelto), fisuras activas que dejan pasar aire o agua, y desprendimiento de placas de aislante o de la capa de acabado. Estos defectos comprometen la estanqueidad y el confort, y la empresa responde durante 3 años. ### Defectos estructurales — 10 años Afectan a la estabilidad del edificio. En una obra de SATE es poco habitual, pero podría ocurrir si la intervención oculta un problema estructural previo (corrosión de armaduras, por ejemplo) que no se detectó en el diagnóstico y que el peso adicional del sistema agrava. ## Cómo documentar el defecto La documentación es la pieza más importante de cualquier reclamación. La comunidad debe: Fotografiar el defecto con fecha visible (la cámara del móvil la registra automáticamente), anotar la ubicación exacta (fachada, planta, paño, distancia al hueco más cercano), describir el problema por escrito (qué se ve, cuándo apareció, si empeora con la lluvia o con el frío), y conservar toda la documentación de la obra: contrato, proyecto técnico, certificaciones de pago, acta de recepción y certificado de garantía del sistema SATE. ## Reclamación paso a paso ### 1. Comunicación informal El primer paso es llamar a la empresa y explicar el problema. Muchas empresas serias acuden a revisar y reparar sin necesidad de formalidades, sobre todo si la obra es reciente y hay una relación comercial que mantener. ### 2. Burofax al constructor Si la empresa no responde, no repara o discute la causa del defecto, la comunidad envía un burofax con acuse de recibo describiendo el defecto, la fecha de detección, las fotografías y el plazo que se concede para reparar (normalmente 15–30 días). El burofax constituye prueba fehaciente de la reclamación y es imprescindible si luego se llega a la vía judicial. ### 3. Peritaje independiente Si la empresa niega su responsabilidad o la reparación propuesta no convence a la comunidad, se contrata un perito independiente (arquitecto o arquitecto técnico) que inspeccione el defecto, determine la causa y emita un informe. El coste de un peritaje de patologías de fachada oscila entre 600 y 1.500 € dependiendo de la extensión del edificio. Es un gasto de la comunidad que, si la reclamación prospera, se puede incluir en la indemnización. ### 4. Peritaje contradictorio La empresa puede solicitar un peritaje contradictorio (un tercer perito elegido de mutuo acuerdo). Este paso es opcional pero demuestra buena fe y puede evitar el juicio. ### 5. Vía judicial Si no hay acuerdo, la comunidad puede demandar al constructor (y, en su caso, al director de obra y al director de ejecución) ante el juzgado de primera instancia. El procedimiento depende de la cuantía: verbal (hasta 6.000 €) u ordinario (más de 6.000 €). El plazo de prescripción de la acción es de 2 años desde que se detecta el defecto. ## Diferencia entre vicios ocultos y defectos aceptados Un defecto que la comunidad aceptó expresamente en la recepción de la obra (por ejemplo, una diferencia de tono que se hizo constar y se aceptó con un descuento) no es reclamable después. Por eso es tan importante que la recepción de la obra sea rigurosa y que las observaciones queden por escrito en el acta. Los vicios ocultos, en cambio, son defectos que no eran visibles en el momento de la recepción y que solo se manifiestan con el tiempo (filtración que aparece con la primera lluvia fuerte, fisura que se abre con el primer ciclo térmico). La empresa responde de ellos dentro de los plazos de la LOE.