Responsabilidad del presidente de la comunidad durante la obra de fachada

Qué dice la ley

El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal atribuye al presidente la representación legal de la comunidad en juicio y fuera de él, así como la ejecución de los acuerdos adoptados por la junta. En la práctica, eso significa que el presidente firma el contrato de obra, autoriza pagos y es el interlocutor con la constructora y la dirección facultativa.

Pero firmar no significa asumir el resultado: si la junta aprobó la obra por mayoría válida y el presidente contrató a profesionales con la documentación en regla (seguro de responsabilidad civil, certificación de aplicador, alta en el REA), la responsabilidad por vicios constructivos recae sobre la empresa ejecutora y, en su caso, sobre la dirección de obra.

Dónde sí responde el presidente

• Si actúa sin acuerdo de junta. Encargar una obra de fachada sin que la junta la haya aprobado expone al presidente a que cualquier propietario impugne y le reclame los perjuicios.
• Si no exige documentación. Contratar a una empresa sin seguro, sin alta en la Seguridad Social de sus trabajadores o sin registro REA puede generar responsabilidad subsidiaria de la comunidad —y, por extensión, del presidente como representante—.
• Si no gestiona la licencia. La obra de fachada suele requerir licencia municipal y comunicación previa a la inspección de trabajo. Si se inicia sin ellas y hay una sanción, la comunidad paga y los propietarios pueden reclamar al presidente.
• Si desvía fondos. Cualquier gasto no justificado o no amparado por el presupuesto aprobado es responsabilidad directa del presidente.

Cómo protegerse

Acta detallada. Que el acuerdo de junta incluya el presupuesto concreto aprobado, la empresa seleccionada, el plazo y la fuente de financiación (derrama, fondo de reserva, préstamo).

Contrato por escrito. Que recoja todas las partidas del presupuesto, plazos, penalizaciones por retraso, seguros exigidos y garantía de obra.

Seguro de RC de la comunidad. Verificar que la póliza de la comunidad cubre obras de rehabilitación y, si no, ampliarla antes de empezar.

Seguro de cargo. Existe un seguro de responsabilidad de cargos de la comunidad que cubre los actos de gestión del presidente. Cuesta entre 100 y 200 €/año y la comunidad lo paga como gasto general.

El papel del administrador

El administrador de fincas asesora, prepara la documentación y, si el presidente le otorga un poder notarial, puede firmar el contrato en su nombre. En obras de cierta envergadura es la práctica habitual, y descarga al presidente de la gestión diaria.