Depreciación de un edificio sin rehabilitar: por qué cada año cuenta
Actualizado el 15 de septiembre de 2026
Un edificio sin rehabilitar pierde entre un 1 % y un 3 % de valor de mercado por año respecto a edificios comparables ya rehabilitados, según datos de tasaciones (Tinsa, Sociedad de Tasación). En 10 años sin actuar, la diferencia de precio frente a un edificio rehabilitado puede superar el coste de la rehabilitación. La depreciación se acelera cuando la fachada presenta patologías visibles.
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El valor de una vivienda depende de tres factores principales: ubicación, superficie y estado del edificio. Los dos primeros no se pueden cambiar. El estado del edificio, sí. Y es el factor que más rápido se deteriora si no se mantiene.
Cómo se mide la depreciación
Las sociedades de tasación utilizan coeficientes de depreciación que descuentan valor a la vivienda según la antigüedad y el estado de conservación del edificio. Un edificio de los años 70 sin rehabilitar puede tener un coeficiente de depreciación del 30-50 % sobre el valor de reposición. Rehabilitar la fachada y mejorar la calificación energética puede reducir ese coeficiente en 10-20 puntos porcentuales. [VERIFICAR coeficientes vigentes con la Orden ECO/805/2003 y sus actualizaciones.]
Lo que ve el comprador
Cuando un comprador visita un edificio y ve una fachada deteriorada (pintura descascarillada, eflorescencias, grietas), tres cosas pasan:
- Percepción de riesgo: "Si la fachada está así, ¿qué más habrá?" El comprador descuenta un porcentaje por incertidumbre.
- Coste futuro anticipado: "Van a pasar una derrama." El comprador descuenta el coste previsible de la rehabilitación.
- Calificación energética: un edificio con letra F o G en portales inmobiliarios queda relegado frente a los que tienen D o C. Los filtros de eficiencia cada vez se usan más.
Datos orientativos de impacto
| Factor | Impacto estimado en el precio | Fuente |
|---|---|---|
| Fachada rehabilitada vs. sin rehabilitar | +8–15 % de valor | Tasaciones comparativas [VERIFICAR] |
| Mejora de 2 letras energéticas (G→E o F→D) | +5–10 % | Estudios de portales inmobiliarios [VERIFICAR] |
| Edificio con IEE desfavorable | -5–12 % (descuento por riesgo) | Informes de mercado [VERIFICAR] |
| Derrama pendiente aprobada | Descuento del 100 % de la parte del vendedor | Art. 9.1.e LPH |
Las cifras son orientativas y varían por mercado, ubicación y estado concreto. En zonas de costa con fuerte demanda, el impacto puede ser menor; en mercados estancados, mucho mayor.
El coste de no hacer nada
Retrasar la rehabilitación no solo pierde valor: también encarece la obra. Los materiales de construcción suben un 3-5 % anual de media. Los daños en la fachada progresan: una grieta que hoy se sella se convierte en un desprendimiento que obliga a reparar el soporte. El andamio no es más barato dentro de 3 años. Y las ayudas tienen plazos: los fondos europeos no son indefinidos.
Lo que hacemos nosotros
En el estudio de fachada incluimos una estimación de la revalorización que la rehabilitación aporta a la vivienda, para que la comunidad vea la inversión en contexto. No vendemos promesas de plusvalía, pero sí datos reales de lo que supone no actuar.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, llama al 964 95 94 17 y te lo resolvemos en cinco minutos. El estudio de fachada no tiene coste.
Preguntas frecuentes
¿Rehabilitar la fachada sube el IBI?
¿Cuánto se revaloriza un piso tras rehabilitar la fachada?
¿Merece la pena rehabilitar en un pueblo pequeño?
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