¿Es obligatorio el seguro decenal en una rehabilitación de fachada?

El seguro decenal es una de las dudas más frecuentes cuando una comunidad aprueba una obra de fachada de importe elevado. La confusión viene de mezclar dos marcos legales distintos: la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que regula la obra nueva, y el Código Civil, que regula las responsabilidades en cualquier contrato de obra.

Qué dice la LOE

La LOE (Ley 38/1999) establece tres niveles de responsabilidad y, en su artículo 19, exige un seguro obligatorio solo para el nivel más grave: los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Este seguro es el decenal, y es obligatorio solo para edificios de nueva construcción destinados a vivienda.

Por qué no aplica a la rehabilitación de fachada

Una obra de rehabilitación de fachada con SATE no es obra nueva: es una intervención sobre un edificio existente. La fachada, además, no es un elemento estructural en la mayoría de edificios (es un cerramiento, no un muro de carga). Por tanto:

• No hay obligación de contratar seguro decenal.
• No hay obligación de constituir la garantía del 5 % que la LOE exige para obra nueva.
• No hay obligación de OCT (Organismo de Control Técnico) para la fachada.

Qué garantías sí tiene la comunidad

Aunque no haya seguro decenal, la comunidad no está desprotegida:

• Garantía contractual: el contrato de obra puede (y debe) incluir un plazo de garantía de 2-5 años en el que el instalador responde de vicios o defectos de ejecución. Es negociable y exigible.
• Responsabilidad del constructor (Código Civil): el artículo 1591 del Código Civil establece responsabilidad por ruina (que incluye defectos graves) durante 10 años desde la recepción de la obra. En rehabilitación de fachada, un defecto grave sería un desprendimiento del sistema completo.
• Responsabilidad del director de obra: el técnico que firma y dirige la obra responde de los vicios atribuibles a su dirección. Tiene seguro de responsabilidad civil profesional obligatorio.
• Garantía del fabricante del sistema SATE: los fabricantes de sistemas SATE con ETE (Evaluación Técnica Europea) ofrecen garantías de producto de 10-25 años, condicionadas a la instalación por aplicadores homologados. [VERIFICAR condiciones de cada fabricante.]
• Seguro de responsabilidad civil del constructor: cualquier empresa de construcción tiene (o debe tener) un seguro de RC que cubre daños a terceros durante y después de la obra.

Qué pedir en el contrato

En lugar de buscar un seguro decenal que no corresponde, lo que la comunidad debe exigir al firmar el contrato es:

1. Plazo de garantía de ejecución explícito (mínimo 3 años, preferible 5).
2. Compromiso de reparación de defectos durante el plazo de garantía sin coste para la comunidad.
3. Retención de un 5 % del precio hasta la recepción definitiva (fin del plazo de garantía).
4. Copia de la póliza de responsabilidad civil del constructor en vigor.
5. Certificado de garantía del fabricante del sistema SATE, vinculado a la obra concreta.

Lo que hacemos nosotros

Incluimos en el contrato una garantía de ejecución de [X] años, la retención del 5 % hasta recepción definitiva, y gestionamos el certificado de garantía del fabricante para cada obra. No vendemos seguros que no corresponden por ley.