Dirección de ejecución de obra en el SATE: cuándo es obligatoria y cuánto cuesta

Diferencia entre dirección de obra y dirección de ejecución

Son dos figuras distintas que a menudo se confunden:

• Director de obra (DO): el técnico competente — normalmente un arquitecto o arquitecto técnico — que supervisa que la obra se ejecuta conforme al proyecto. Responde del diseño y de las decisiones de proyecto.
• Director de ejecución de obra (DEO): el técnico — normalmente un aparejador o arquitecto técnico — que controla la ejecución material. Comprueba materiales, rendimientos, calidades y conformidad con la normativa. En rehabilitación de fachadas con SATE, el DEO verifica que el sistema se instala según la ficha técnica del fabricante.

En obras de edificación (LOE), ambas figuras son obligatorias cuando hay proyecto. En una rehabilitación de fachada con SATE, el proyecto técnico suele ser necesario cuando se modifica la envolvente térmica del edificio — que es exactamente lo que hace el SATE.

Cuándo es obligatoria la DEO en un SATE

La regla general:

• Obra mayor con proyecto: DEO obligatoria. La rehabilitación energética de fachada suele clasificarse como obra mayor por los ayuntamientos de Castellón [VERIFICAR ordenanza municipal de cada municipio].
• Obra menor sin proyecto: DEO no obligatoria. Pero en la práctica, pocas obras de SATE completo se tramitan como obra menor, porque implican andamio, modificación de la envolvente y cumplimiento del CTE.
• Subvenciones: las convocatorias de ayudas (fondos Next Generation, Plan Estatal) exigen dirección de obra como requisito para justificar la subvención. Sin DEO, no hay certificado final de obra, y sin certificado no se cobra la subvención.

Cuánto cuesta

Los honorarios de dirección de ejecución se calculan normalmente como porcentaje del PEM (Presupuesto de Ejecución Material):

• Rango habitual: 3–6 % del PEM.
• Mínimo habitual: 1.500–2.500 € (por debajo de este importe no compensa al técnico aceptar el encargo).
• Ejemplo: en una obra de SATE con PEM de 80.000 € (edificio de comunidad de 4 plantas), la DEO puede costar entre 2.400 y 4.800 €.

Si el mismo técnico asume dirección de obra + dirección de ejecución (lo cual es habitual en rehabilitación), los honorarios conjuntos oscilan entre el 6 y el 12 % del PEM. Es decir, para la misma obra de 80.000 €, entre 4.800 y 9.600 €.

Estos honorarios se suman al coste del SATE y al andamio, pero son una partida imprescindible: sin dirección de obra no hay certificado final, y sin certificado no se puede tramitar la subvención ni obtener la licencia de primera ocupación actualizada.

Qué hace el DEO en una obra de SATE

No es una figura decorativa. En una obra de SATE bien dirigida, el DEO:

• Comprueba que los materiales que llegan a obra coinciden con los del proyecto (marca, espesor, tipo de aislante, ETA del sistema).
• Verifica el espesor de adhesivo, la colocación de la malla, los solapes, los refuerzos en esquinas y huecos.
• Controla los puntos singulares: goterones, jambas, dinteles, encuentro con cubierta, zócalo.
• Documenta con fotos las fases ocultas (lo que quedará tapado por el acabado final).
• Firma las actas de replanteo, las de materiales y el certificado final de obra.

Un DEO que conoce el sistema SATE detecta errores que un director genérico puede no ver. Por eso es recomendable que el técnico tenga experiencia en rehabilitación de envolvente, no solo en obra nueva.

¿Se puede prescindir?

En una vivienda unifamiliar donde la obra se tramita como menor (sin proyecto), técnicamente no es obligatoria. Pero prescindir de ella tiene consecuencias:

• No hay certificado final de obra → no se puede tramitar subvención.
• No hay documentación de la ejecución → la garantía del fabricante puede no ser reclamable si no hay constancia de que se siguió el procedimiento.
• Si surge un problema, no hay técnico independiente que haya supervisado la obra.

Para una comunidad de propietarios, la DEO es siempre recomendable: protege a la comunidad frente a defectos de ejecución y es el requisito para la garantía legal de 3 años por habitabilidad.