¿Cuándo se aplica el IVA del 10 % en una obra de rehabilitación de fachada?

El tipo de IVA que se aplica a una obra de fachada puede marcar una diferencia significativa en el presupuesto: en una obra de 60.000 €, la diferencia entre el 10 % y el 21 % son 6.600 € de IVA adicional. Por eso es importante saber cuándo se aplica cada tipo.

Requisitos para el IVA del 10 % (art. 91.Uno.2.10º Ley 37/1992)

El tipo reducido se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación de edificaciones destinadas a vivienda cuando:

1. El destinatario es persona física

La factura se emite a una persona física que destina la vivienda a uso particular. No a una empresa, no a un profesional para su actividad económica.

2. La vivienda tiene más de 2 años

Desde la finalización de la construcción o la última rehabilitación asimilable a nueva construcción.

3. Los materiales no superan el 40 % del coste total

El coste de los materiales aportados por quien ejecuta la obra no puede exceder el 40 % de la base imponible de la factura. Esto incluye los paneles de aislamiento, el mortero adhesivo, la malla, el mortero de acabado y la pintura. Si los materiales superan el 40 %, se aplica el 21 % a toda la factura, no solo al exceso.

¿Y las comunidades de propietarios?

Aquí es donde la cuestión se complica:

• La comunidad de propietarios no es persona física, sino una entidad sin personalidad jurídica.
• Sin embargo, las viviendas que la componen son de uso residencial particular.
• La DGT (Dirección General de Tributos) ha establecido en varias consultas vinculantes que el IVA del 10 % se puede aplicar a las obras en elementos comunes de edificios de viviendas cuando se cumplen los requisitos de materiales y antigüedad, siempre que las viviendas sean de uso particular.
• Si en el edificio hay locales comerciales o viviendas destinadas a alquiler vacacional (actividad económica), la parte correspondiente a esos usos tributa al 21 %. [VERIFICAR]

El límite del 40 % de materiales en SATE

En una obra de SATE, los materiales representan un porcentaje significativo del coste total. La composición típica:

Como se ve, el límite del 40 % de materiales puede ser ajustado. Si los materiales representan justo el 40 % o ligeramente menos, el IVA es del 10 %. Si superan el 40 %, salta al 21 %. El desglose del presupuesto es crítico.

Inversión del sujeto pasivo

Si la obra se factura a una empresa constructora o promotora (no al usuario final de la vivienda), se aplica el mecanismo de inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º.f LIVA): el IVA no se repercute en la factura y es el destinatario quien lo autoliquida. Esto ocurre en cadenas de subcontratación.

¿Qué pasa si se aplica el IVA incorrecto?

• Si se factura al 10 % cuando debía ser 21 %: la empresa debe regularizar la diferencia y puede recibir sanción de Hacienda. La responsabilidad es del emisor de la factura.
• Si se factura al 21 % cuando podía ser 10 %: el cliente paga más de lo necesario. Puede solicitar la rectificación de la factura.

Lo que hacemos nosotros

Aplicamos el IVA que corresponde según la normativa vigente y la situación del cliente. Cuando hay dudas (edificio mixto viviendas + locales, materiales en el límite del 40 %), consultamos con nuestro asesor fiscal antes de emitir la factura. El tipo de IVA se indica claramente en el presupuesto para que el cliente sepa exactamente qué va a pagar.